發表時間： 2009-03-15 22:51:00作者：
我不是投資理財專家，不過我償還房屋貸款mortgage經歷中的一些經驗教訓還是會對類似於我這樣缺乏金融知識的人有一些借鑒作用，所以寫下來與大家分享，但願大家能從我的經歷中得到一些啟發。
我第一次買房是2001年8月，貸款14萬多。那時我懷孕在家休息，有空時就去和住家附近Scotiabank的一個支行經理聊聊天，請教一些問題，當時她建議我們的mortgage 用open的利率，因為利率下降趨勢很大，但先生沒有採納她的建議，而是選擇HSBC給我們的5.8%鎖定三年。我們的 closing day是9月8日，剛搬家911就發生了，利率一路下降，此時先生後悔莫及，悔不該當初不聽專家的建議，但也無可奈何無法更改。這樣的高利率我們堅持熬了近2年時，有個客人跟我說一定要去找銀行談，即使是罰款也可以算一算是否合算。於是在接近2年到期日時我們找HSBC我們的貸款經理，希望能夠談談利率問題，但她推三阻四不願與我們談，好不容易約定的時間也不接待我們，於是我只得找他們的領導投訴，投訴後馬上改變了態度，但拒絕調整利率。於是我們找開戶行Scotiabank，Scotiabank的貸款經理很熱情地幫我們計算了幾種可能性，最後我們選擇了兩個改變：
1.跳槽到Scotiabank，利率為4.2%鎖定2年，我們需交罰款$2000，2年節約的利息減去罰款還剩$2000。這個改變使我們淨賺$2000。
2.我們把還款年限從25年改為15年。我們是每兩週付一次mortgage，每月近$900多，其中$300是本金，$600是利息，所以還款2年本金還得很少，2年中我們只多還本金$6000。而改變還款年限後我們每月的mortgage只需增加十幾元，但本金和利息的比例、數額反過來了，本金變成$600，利息變成$300。2年下來本來要付給銀行的利息$7200變成了我們的本金。
即使不算早付本金、多付本金省下的利息，這兩個改變也使我們節約$9200多，還款速度也加快一倍，而且Scotiabank的還款計畫比HSBC靈活，HSBC只能在每年的到期日那一天可以還多還的本金部分，而Scotiabank可以隨時還，所以我們只要有錢就往mortgage裡面放，這樣也能節約一些利息。2年到期時銀行經理告訴我們長期利率上漲的壓力比較大，因我們的本金只剩6萬多，我們就選擇了當時最低的4.3%鎖定1年，還款年限改為5年（5年是最基本的），每月的mortgage是$1100，其中利息$200，本金$900，即使是慢慢還5年，利息一共也就$6000多，所以銀行很不樂意幫我們改還款年限為5年，我跑了3次銀行才搞定這個事。1年到期時我們看利率又漲了，正好大兒子的教育基金到期，可以取本金部分來用，於是就咬咬牙把全部本金還清了。
我們第一次買房的14萬多貸款5年還清，頭2年只還本金1萬3千多，餘下的13萬都是在後3年還的。後3年的還款速度之所以快我覺得有3個主要原因，一是及時跳槽換成低利率，3年中的利率一直比較低，雖然不算最低但沒有大的波動；二是改了2次還款年限，把很多本來要付給銀行的利息變成了本金；三是我們夫妻倆都工作有一定的收入保障。
第二次買房是2007年5月，貸款20多萬。決定換房後我就給我們的銀行貸款經理打電話做了一個mortgage申請，星期四上午打電話，下午通知我已經得到批准，第二週星期一利率就漲了，我們7月底closing之前利率又漲了2次，所以我們選擇了5.1%鎖定5年。但2008年後經濟越來越差，利率也一路下降，雖然open的利率低得讓人沮喪，但因不願交$6000~$8000的罰款也只能望洋興嘆。但最近我想也許該找貸款經理談一談，看能否降一點利息，能降一點是一點。談總比不談好，貸款經理給我們計算了一通之後提了一些建議供我們選擇，一是交罰款$6000~$8000，可以任選低利率計畫，現在最低的利率就是3.5%鎖定1年；二是不交罰款但利率只能降到5.0145%鎖定4年或4.9417%鎖定5年；三是用credit line付每年可以多付的本金，我們credit line的利率是prime，現在prime是3%，那麼現在我們用credit line付了3萬多每年多還款，這3萬多的利率是3%。等到7月底我們的第三個年度開始時我們再次用credit line付每年多還款，這樣mortgage裡的本金部分將更少，然後再根據當時的利率計算一下怎麼做最合適，即使是交罰款也會比現在少很多。如果prime提高到與我們的貸款利率差不多時，貸款經理將把credit line裡的錢轉成第二個mortgage。經過權衡我們選擇了第三個辦法。
有些人不知道Credit line，不知道怎麼利用credit line，那麼就去銀行諮詢一下自己的貸款經理，我發現銀行的服務經常是他們「有權保持沉默」，你不問他就不主動說，也許這是他們的職業要求，但他有義務解釋你問的問題，可以放心基本上不會亂說，他也有義務做顧客要求做的事情，即使他不願意做，但如果顧客堅持他最終還是會做。所以我們應該與自己的貸款經理保持一定的聯繫，不要怕麻煩，在有利於自己而不利於銀行時不要怕堅持，特別是在經濟形勢動盪時，也許一番談話就能使你省一筆錢。
我第一次買房是2001年8月，貸款14萬多。那時我懷孕在家休息，有空時就去和住家附近Scotiabank的一個支行經理聊聊天，請教一些問題，當時她建議我們的mortgage 用open的利率，因為利率下降趨勢很大，但先生沒有採納她的建議，而是選擇HSBC給我們的5.8%鎖定三年。我們的 closing day是9月8日，剛搬家911就發生了，利率一路下降，此時先生後悔莫及，悔不該當初不聽專家的建議，但也無可奈何無法更改。這樣的高利率我們堅持熬了近2年時，有個客人跟我說一定要去找銀行談，即使是罰款也可以算一算是否合算。於是在接近2年到期日時我們找HSBC我們的貸款經理，希望能夠談談利率問題，但她推三阻四不願與我們談，好不容易約定的時間也不接待我們，於是我只得找他們的領導投訴，投訴後馬上改變了態度，但拒絕調整利率。於是我們找開戶行Scotiabank，Scotiabank的貸款經理很熱情地幫我們計算了幾種可能性，最後我們選擇了兩個改變：
1.跳槽到Scotiabank，利率為4.2%鎖定2年，我們需交罰款$2000，2年節約的利息減去罰款還剩$2000。這個改變使我們淨賺$2000。
2.我們把還款年限從25年改為15年。我們是每兩週付一次mortgage，每月近$900多，其中$300是本金，$600是利息，所以還款2年本金還得很少，2年中我們只多還本金$6000。而改變還款年限後我們每月的mortgage只需增加十幾元，但本金和利息的比例、數額反過來了，本金變成$600，利息變成$300。2年下來本來要付給銀行的利息$7200變成了我們的本金。
即使不算早付本金、多付本金省下的利息，這兩個改變也使我們節約$9200多，還款速度也加快一倍，而且Scotiabank的還款計畫比HSBC靈活，HSBC只能在每年的到期日那一天可以還多還的本金部分，而Scotiabank可以隨時還，所以我們只要有錢就往mortgage裡面放，這樣也能節約一些利息。2年到期時銀行經理告訴我們長期利率上漲的壓力比較大，因我們的本金只剩6萬多，我們就選擇了當時最低的4.3%鎖定1年，還款年限改為5年（5年是最基本的），每月的mortgage是$1100，其中利息$200，本金$900，即使是慢慢還5年，利息一共也就$6000多，所以銀行很不樂意幫我們改還款年限為5年，我跑了3次銀行才搞定這個事。1年到期時我們看利率又漲了，正好大兒子的教育基金到期，可以取本金部分來用，於是就咬咬牙把全部本金還清了。
我們第一次買房的14萬多貸款5年還清，頭2年只還本金1萬3千多，餘下的13萬都是在後3年還的。後3年的還款速度之所以快我覺得有3個主要原因，一是及時跳槽換成低利率，3年中的利率一直比較低，雖然不算最低但沒有大的波動；二是改了2次還款年限，把很多本來要付給銀行的利息變成了本金；三是我們夫妻倆都工作有一定的收入保障。
第二次買房是2007年5月，貸款20多萬。決定換房後我就給我們的銀行貸款經理打電話做了一個mortgage申請，星期四上午打電話，下午通知我已經得到批准，第二週星期一利率就漲了，我們7月底closing之前利率又漲了2次，所以我們選擇了5.1%鎖定5年。但2008年後經濟越來越差，利率也一路下降，雖然open的利率低得讓人沮喪，但因不願交$6000~$8000的罰款也只能望洋興嘆。但最近我想也許該找貸款經理談一談，看能否降一點利息，能降一點是一點。談總比不談好，貸款經理給我們計算了一通之後提了一些建議供我們選擇，一是交罰款$6000~$8000，可以任選低利率計畫，現在最低的利率就是3.5%鎖定1年；二是不交罰款但利率只能降到5.0145%鎖定4年或4.9417%鎖定5年；三是用credit line付每年可以多付的本金，我們credit line的利率是prime，現在prime是3%，那麼現在我們用credit line付了3萬多每年多還款，這3萬多的利率是3%。等到7月底我們的第三個年度開始時我們再次用credit line付每年多還款，這樣mortgage裡的本金部分將更少，然後再根據當時的利率計算一下怎麼做最合適，即使是交罰款也會比現在少很多。如果prime提高到與我們的貸款利率差不多時，貸款經理將把credit line裡的錢轉成第二個mortgage。經過權衡我們選擇了第三個辦法。
有些人不知道Credit line，不知道怎麼利用credit line，那麼就去銀行諮詢一下自己的貸款經理，我發現銀行的服務經常是他們「有權保持沉默」，你不問他就不主動說，也許這是他們的職業要求，但他有義務解釋你問的問題，可以放心基本上不會亂說，他也有義務做顧客要求做的事情，即使他不願意做，但如果顧客堅持他最終還是會做。所以我們應該與自己的貸款經理保持一定的聯繫，不要怕麻煩，在有利於自己而不利於銀行時不要怕堅持，特別是在經濟形勢動盪時，也許一番談話就能使你省一筆錢。
