土地交易能否和股票一樣日常化
最近,北京市國土資源局出臺抑制高地價的舉措:其一,暫停熱點地區高價土地的交易,以穩定土地市場;其二改進土地交易方式,使土地拍賣不再只是價高者得。
暫停熱點地區高價土地的交易,是為了平息輿論對3月15日產生的三個「地王」,及隨即產生的周邊地區房價暴漲的質疑。對燒得滾燙的開水暫時降溫,不再火上澆油,理論上似乎不錯。讓地價這個房價上漲的先行指標,不再擾亂房價預期,傳遞錯誤信號,也確是當務之急。
但從制度建設的層面而言,暫停熱點地區的土地交易,並不具有制度上的範本意義。特別是在土地供應完全由地方政府調控的情況下,人為放緩土地供應的步伐,反而更易引發對土地供應短缺的擔憂。因此,這個措施是否有效,還需要觀察和配套辦法。特別是,一定要在暫停熱點地區熄火的同時,還要放水,確保土地供應從總量上不僅不減少,相反大幅增加,讓大量低價土地起到平抑地價的「平準基金」的作用。
相對而言,第二個舉措更值得關注,那就是在土地交易上不再實行「價高者得」的遊戲規則,而是通過在土地競買過程中,增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等要求,設立地價合理區間,控制非理性土地競價,通過綜合評標的方式交易土地。這應是全國主要城市中,率先完善土地「招拍賣」制度的舉措。
北京完善土地「招拍挂」制度的更多細節還沒有公開,從有關官員透露的信息看,差不多是在土地拍賣時,要求開發商「搭建」保障性住房。3月17日拍賣的大望京的某個地塊,基本就是這個模式。對北京將「搭建」保障性住房納入拍賣規則,效果如何,還要取決於開發商採取什麼樣的對策應對。北京在之前保障性住房建設上,也曾採用過這個模式,效果也不錯,只是沒有堅持執行。
但毫無疑問,這種改進土地招拍挂的大方向正確。這種方式至少可以抑制土地的平均價格。但是,這個政策本身的缺陷也很明顯:保障性住房的土地供應,無論是廉租房還是經濟適用房,在制度設計上都是無償劃撥,如果和商品房的土地供應搭售,可能會被開發商「稀釋」,最終造成保障性住房的土地供應沒保障。因此,這個制度成敗的關鍵,在於具體的制度設計。
舉目全球,在土地買賣制度上,完全採用價高者得的「招拍挂」,除了香港特區,就是中國內地了。這使得開發商在高價獲得土地後,只能通過壓縮成本或提高房價,保障自己的利潤實現,前者導致「樓歪歪」,後者導致高房價。正因為如此,絕大多數國家對土地的競買採取比較綜合的辦法。比如,有的國家要綜合考慮開發商的排名和商譽;有的國家如新加坡,土地比我們稀缺,但政府不靠土地賺錢,而是用房價去倒推地價。北京的「搭建」法,事實上也難以徹底根除「招拍挂」的制度弊端。
當下土地價格不合理的根本原因,是政府壟斷了土地的供應,並通過人為調節供地節奏追求地價最大化。因此,抑制不合理的高地價,需要更多制度層面的努力。國土資源部需要制定統一的遊戲規則,並在全國建立更多的土地交易中心,使各地的土地交易和股票交易一樣日常化,而不是集中拍賣;同時,對具體地段的地價設定上限,如果買賣價格超過上限,應對開發商直接徵收暴利稅,避免人為操縱地價。
来源:新京報
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