權威報告指北京通州樓市崩盤(組圖)
通州降價現象蔓延 庫存積壓消化難
在政策的嚴厲調控和限制下、開發商的資金鏈進一步趨緊,樓市持續低迷,通州作為2010年初房價上漲最快的區域,在今年調控中受到的影響更大,北京中原市場研究部全面調查通州樓市數據,形成報告,期望能夠使讀者瞭解通州目前樓市現狀。
1:通州區域介紹
2:通州房地產市場介紹
3:通州降價商品房項目成交情況詳細列表
4:通州二手房市場概況
5:通州後市預測
1:區域介紹:
通州,地處長安大街東延長線上,是北京最重要、發展最早的城市發展新區。根據北京市第六次人口普查,常住人口規模達到118.4萬人,主要分布於城鐵八通線沿線、新華大街-運河大街、通州北、馬駒橋(亦莊部分)四個主要的生活組團。
影響通州樓市發展的主要是「一核四區」的新城規劃,四條城鐵規劃的年內敲定,同時通州區生活配套各方面不斷完善。如近段時間,京通快速公交通道開通,直達國貿,全程耗時14分鐘,比地鐵快10分鐘;而明年年底城鐵六號線一期開通,對通州社會發展效率的提升無疑利好。「十二五」期間,規劃確定東城區10萬名居民安置至朝陽、通州,同步遷入部分三甲醫院、光明小學、史家小學等十餘所中小學和20所幼兒園分校,進一步提高通州生活水平和質量。
2:通州房地產市場介紹:
近幾年,通州樓市發展很快,房價也一路飆升,然而配套設施卻相對滯緩,所以在樓市調控的情況下,通州房價迅速收縮。
目前,通州在售住宅樓盤45個,庫存量在1.6萬多套,佔到全市的12%左右,月均銷售量在300-500套,成交均價15000-16000元/平米。2009年至今,住宅地塊出讓合計24塊,建築面積417.5萬平米,佔全市的13.3%,土地成本平均在5000元/平米左右,所以,對於大部分開發商有承受一定幅度降價的空間。
3:通州降價商品房項目成交情況詳細列表:
目前通州主要的在售的住宅樓盤有15個,主要位於通州新城、亦莊部分,包括「京城第一降」、「半折甩賣」樓盤等,實際降價幅度最大,目前售價比去年年初降20%左右。
數據來源:北京中原市場研究部
4:通州二手房市場概況
通州二手住宅主要分布於地鐵沿線、新華大街-運河大街等區域,目前月成交量在500套上下,成交均價在14000-15000元/平米,主要集中於地鐵沿線項目。通州社區主要分為城內居民安置房、回遷房、商品住宅,部分安置房和回遷房,離地鐵較遠,售價較低,均價在8000-12000元/平米之間。
通州二手住宅受新建住宅降價影響降價明顯,從3月份至今單價多降1000-2000元/平米。另外根據北京中原市場研究部對八通線沿線二手房調研,管莊、雙橋離地鐵較近的樓盤售價降至15000-20000元/平米之間,所以通州二手住宅價格下行趨勢明顯。
5:通州後市預測:
通州商品住宅成交月總量不足1000套,一、二手房價持續下跌,究竟有多大的下降空間:北京中原市場研究部認為:
首先,土地佔開發成本的主要部分,通州09年至今,有417.5萬平米的住宅開發麵積,90%以上的項目土地成本在5000元以下,也就是說大部分開發商能夠承受比較大幅度的降價。
其次,通州老項目降價引起諸多糾紛,使得大部分項目降價謹慎。通州的特殊情況是大部分項目都是大體量庫存項目,開發週期長達幾年,之前房價上漲過快,雖然項目成本比較低,但是一旦降價,之前的老客戶糾紛將比較多。通州住宅目前庫存量在1.5萬套左右,企業庫存壓力越來越大。
最後,通州新城規劃的實施速度將影響通州房價。在2010年影響通州房價的最大因素新城規劃,在最近已經逐漸開始進入實施階段,新城規劃的執行速度將是最近一年來影響通州房價的關鍵因素。
而目前雖然成交均價已經下滑到1.5-1.6萬元,但是成交主要房源集中在通州新城,而非2010年的城鐵沿線。從目前的庫存量和銷售情況來看,預計全區降價的底部可能會在1.5萬元左右,從佔據通州最近絕大部分成交量的天時名苑等項目可以看到,在通州城鐵沿線均價1.6-1.7萬左右將會有相對比較高的簽約量,而通州新城可能會下調到1.3-1.4萬左右。
来源:財新網
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