中國三四線城市樓市或崩盤(圖)
中國國家統計局日前發布的數據顯示,溫州9月新建住宅價格同比下降16.4%,環比下降0.8%,在70個大中城市中,溫州房價下降幅度最大。
「今年3月我訂了一套90平方米的房子,價格2.95萬元/平方米,現在房價已經跌到1.38萬元/平方米,虧慘了!」購買溫州萬科開發的龍灣花園項目的張先生表示,當初買的樓花,如今已損失過半。
這並非個案,經調查瞭解,溫州多家樓盤價格均被腰斬,溫州房價與2009年、2010年時的最高位相比,回調了大約30%-40%,六成炒房客被套。
溫州房價大幅跳水
購買溫州香提半島的王女士也經歷了過山車式的行情。她表示,2009年一期開盤時價格為2.5萬元/平方米,二期開盤時漲到3.8萬元/平方米,該樓盤二手房價格在2010年最高時達到過8萬元/平方米,但現在市場價格又回到了2009年時的3萬元/平方米左右,下跌幅度比最高時超過了一半。
據附近的房產中介透露,當年按照七八萬元每平方米買入的15位購房者中,入住的只有1位,另有5位因欠高利貸已經跑路,還有7位也因資金問題沒有收房,總之,2009-2011年高位介入的購房者都被套了。
財經作家葉楚華認為,溫州就像是《歐元必死》一書中所談的愛爾蘭一樣,是中國房地產泡沫的典型象徵。
國土資源部今年10月19日公布的城市地價監測數據顯示,溫州樓價以18.03%的降幅居本季度住宅地價同比下降的城市之首,並且蟬聯多季度全國地價降幅最大城市。
即便如此,溫州房價仍然直逼一線大城市,四五萬元/平方米的房價在當地實在顯得稀鬆平常,普通人仍然望樓興嘆。除了房價虛高,城市人口流出也是重要原因。
據瞭解,溫州人口正面臨「出超」困境。近幾年溫州市人口每年都要減少10萬人左右,但進入溫州的人口數量卻並沒有顯著增加。在不斷有新樓盤開發的情況下,溫州樓市已經出現了供大於求的尷尬局面。
三、四線城市庫存天量
根據一份內部研究報告,包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹,與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。
邯鄲是河北省三線城市,其房價也就四五千元,但當地房地產泡沫膨脹之程度,不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年,邯鄲市主城區售完、尾盤的建築總面積795.8萬平方米,在售樓盤建築總面積1864.9萬平方米,預售建築總面積1615.5萬平方米。而目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。
業內人士分析,按照中國人均居住面積31.6平方米,商業用房人均面積1.5平方米計算,人均建築面積為33.1平方米,邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。
如果考慮到2012年當地新建樓盤建築面積不會低於2011年1000萬平方米的條件,邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米,以此測算,在建與在售樓盤至少需要消化10年。
除上述城市外,桂林、宜昌、宜興、煙臺、連雲港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連雲港三地,2011年商品房銷售面積佔4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。
細細回顧此前救市政策,中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調控,屢觸紅線的動作,其真實原因也就不難理解了。
應警惕「鬼城」風險
備受關注的鄂爾多斯從去年到現在一直處於寒冬中。據鄂爾多斯房地產開發商統計,今年在建工程中,約有75%處於停工或半停工狀態。其中,今年前4個月,全市銷售商品房149.8萬平方米,下降20.8%;銷售金額91.4億元,下降5.8%。
「鄂爾多斯樓市泡沫破裂是意料中的事。」專業人士分析,早在2010年媒體就稱鄂爾多斯為「鬼城」,即房子很多卻無人居住。
而今年8月的鄂爾多斯,則隨處可見停工的爛尾樓和討債者。當地一位開發商稱,80%以上的建設項目都已停工,而這些房子的投資60%以上來自普通市民。「儘管鄂爾多斯是中國西部一個富有的特殊小城,但其樓市泡沫的破裂對於其他城市和中國樓市,則具有警示價值。」
易居研究院企業研究中心總經理周建成表示,近年來三、四線城市房地產發展速度已脫離基本面,過於激進的土地出讓速度,積累成的庫存高壓將使這些地區的房地產競爭更加慘烈。基於消化庫存,激活市場的考慮,托市政策開始在這些城市首先發起。
「相比於一線城市,感覺三、四線樓市泡沫的風險需要高度關注,並有可能成為房地產企業的絞肉機。」一位業內人士坦言。
從數據上看,三、四線城市的結構性問題已十分明顯。如華北地區的唐山市,其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於北京市的17%、38%和18%,但前4年其平均土地出讓面積相當於北京的93%。惠州與廣州相比,經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於廣州的17%、36%和31%,但土地成交量卻相當於廣州的94%。連雲港和南京相比,經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於南京的23%、55%和55%,但土地成交面積已是南京的117%。
「北京、上海等一線大城市,吸收全國資源的能力很強,能暫時維持樓市繁榮。而那些二、三、四線城市,輻射能力有限,但卻要拉起大城市框架,這樣做的風險是顯而易見的。」專業人士提醒:應該警惕「鬼城」風險,警惕房屋空置率居高不下進而產生的徹底崩盤。
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