【週末話題】房產稅真會是最後那根稻草？(圖)

【看中國2017年12月23日訊】12月20日，中國財政部長肖捷在官方的「人民日報」撰文稱：著力完善直接稅體系，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，推進房地產稅的立法和實施。對工商企業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善現代房地產稅制度。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

這裡面有幾個關鍵點：第一，文章是刊登在「人民日報」上，「人民日報」傳達的是誰的聲音？肖捷是現任財政部長。所以，肖捷所談有關房地產稅的政策，代表的是中央和國務院的決定，在這個問題上，已經是一錘定音，不再有變數。第二，按照評估值徵稅，而不是按照購買價格徵稅，最後的徵稅價格是政府或相關部門評估決定。第三，充分授權。說明房地產稅主要屬於地方的財政收入，中央應該有分成。今年有25個省市出現財政赤字，赤字省市推進的速度會最快。如果房地產稅由中¦央劃定一個徵收比例的區間，財政赤字越嚴重的地區，應該是稅率越高。但是，隨著房地產稅的推出，地方在土地出讓、土地增值、交易等方面的稅收將減少，所以，任何一個省市都會徵收，不會有空白。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

有人會懷疑這個稅種會不會真正推出，其實這事沒有疑問。雖然去年和今年的房地產比較紅火，但25個省市都出現很大規模的財政赤字，說明按現在的管理模式，房地產業已經不能保證地方財政的需求。如果用印鈔直接轉移給財政、代替房地產對財政的貢獻可行嗎？在美聯儲加息、美國減稅的大環境下，匯率將馬上面臨危機，相當於老爺自絕，這條路是不可能的；向企業直接加稅，需要提高很大的幅度，相當於直接將大多數企業推向破產，或者直接推到大洋彼岸，這條路也不通。所以，徵收房地產稅就成為唯一的辦法，而且其速度會快於很多人的預期。在這一問題上，不要討論70年產權房徵收房地產稅是否合理，也無需討論人大會不會通過，這些都是毫無意義的，因為25個省市的飯碗是第一位的。

如果在十年以前推出房地產稅，對房地產的價格走勢不會有任何的影響，因為那時的房屋市場屬於供不應求的狀態。人們的收入水平也不斷上升，人民幣資產不斷升值，房價卻是相對低位。如果那時推出房產稅，或許對抑制泡沫的形成可以起到很大的作用，可不會改變趨勢。

房地產稅會是壓垮駱駝的最後那根終極稻草嗎？（圖片來源：Getty Images）

但是，在今天推出房地產稅，情形會是怎麼樣呢？

按有關機構的統計，中國戶均住房套數已經達到了1.08，人均超過了40平方米，已經過剩，或者說是「嚴重過剩」。

拿北京來說，一套普通80平米的房屋，價格已經達到400萬至800萬。按北京市人社局和統計局的數據，2016年北京市職工的年平均工資為92477元，如果扣除了各種保費支出，拿到手的不到這個數字，但就按這個數字計算。如果房地產稅按1.2%計征，每年的金額就是4.8萬-9.6萬。以夫妻兩人的收入為92477*2=18.5萬計，每年的房地產稅相當於家庭收入的25.9%-51.8%，很顯然，這個徵收金額對家庭房貸的還本付息和家庭生活將帶來無法負擔的壓力。對於那些通過父母兄弟湊錢買房、而自身不具備買房的財務能力的人來說，壓力更是山大。換言之，房地產稅推出之後，北京的大部分普通職工，在現在的市場價格之下，將再沒有購買能力，而通過父母湊錢買房的將徹底消失，因為湊首付是相對容易的，但每月承擔還本付息、每年繳納房產稅的壓力比湊首付要大得多。

當絕大多數人購買力喪失之後，市場的成交將急劇萎縮，在一月份就會充分顯現。

房地產稅的推出是炒房人的噩夢，因為炒作任何東西，持有環節的成本高低就決定了風險的大小。房地產稅的推出會讓成交量急劇萎縮，房屋的流動性變差，當持有成本加大而流動性下降的時候、在如今的價格下，炒房人必將被埋葬。未來，即便價格下跌之後，炒房也變得更加困難，因為風險成本大幅增加了。

有些人基於北上廣深房價永遠漲的基礎，在一線城市儲存了多套房屋。因為京滬的常住人口都在淨流出（看看現在趕人的勁頭，這種流出的速度將加快），再加上廉租房和共有產權房的大量開工建設，出租收益無法保證，更不可能將房地產稅的成本加到房租之中。在持有成本加高之後，這些人的多套房只有被動拋售一條路，加劇市場的壓力。

房地產已經過剩，增加房地產稅之後購買人按現價根本無力負擔，投機炒房人的拋售壓力，將共同成為壓垮駱駝的最後那根稻草……

當然，這裡還有一個核心問題：是否有免征面積。如果有一定免征面積的話，對自住房的打擊程度將下降，有利於保護部分需求，也有利於保持一定的市場活躍度。但基於供過於求已經出現，徵稅之後投機價值喪失，炒家的拋售一樣會形成跌勢。

北上廣深的情形基本一樣，富人也基本都在北上廣深儲存房屋，未來，這部分富人的成色將急劇下降，特別是有很多房貸的時候，更是如此。因為徵收房地產稅，就相當於是「吃大戶」，在有一定免征面積的時候更是如此。

對於其它城市來說，雖然房價要低甚至低很多，但是，就業機會少，收入水平低，供過於求更嚴重導致出租困難，所以，和北上廣深的處境沒有什麼本質的差別。

今年，南京等城市不斷出現房屋的低價出貨行為，甚至招致數千人排隊買房，現在已經可以確定是得到消息的地產商或地方政府在進行「跌停板」出貨（這個問題前面說過），在最後關口將籌碼快速交給有錢人。

房地產稅的推出，和老大說的「房子是用來住的，不是用來炒的」本質是一個含義。因為持有環節徵稅，意味著持有成本上升，炒作的難度急劇加大，投機的價值喪失，房屋就會主要體現居住屬性。在今天的房價收入比之下，投資屬性和炒作價值都徹底喪失，實際就是在落實「房住不炒」。

討論房地產稅對房屋價格的影響，離開了人口所處的階段（現在是老齡化剛開始）、房屋價格的相對位置（與居民收入相比）、是否過剩、城鎮化的趨勢等，是毫無意義的。有些城市房屋嚴重過剩，就業機會少導致出租困難，當房地產稅推出之後沒有了投機價值，房屋的價值將徹底喪失（還要每年交稅），這些城市將大部分集中在北方。

未來，房地產的投資機會將主要體現在經濟比較有活力的城市、處於核心地段的商業地產上，相反，商品房的投資機會將很少，這是中國的人口趨勢所決定的。在廉租房、共有產權房、農村集體用地租賃房大量投入市場之後，在逆城鎮化的推動下，更是如此。

責任編輯:靖曄

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