抽血3萬億,中國這些城市房價要涼!
這回,三四線城市的房價怕是真得涼了。(圖片來源:Fotolia)
【看中國2018年7月5日訊】這兩天聽到很多關於棚改的消息:有的說國開行停止了棚改貸款的發放,有的說國開行棚改項目放款權收歸總行,也有的說國開行開始減少發放貨幣化安置的棚改貸款……總之,一個比較明確的方向就是要給「棚改貨幣化安置」剎剎車。這回,三四線城市的房價怕是真得涼了。
01
首先,什麼是棚改?就是把城區裡頭一些年久失修的危房區拆除,然後重新安置住戶。
那麼,什麼是貨幣化?之前重新安置,就是換到旁邊或者其他地方,把大家都搬進去。現在很多地方是直接發錢,這就叫貨幣化。
拼一塊就叫棚改貨幣化。
如果你在三四線城市買房、尤其是投資買房,要特別關注棚戶區改造。
因為,近兩年三四線城市房價上漲的最大動力,就是來自棚改的貨幣化安置資金,直接影響了商品房的供需關係,創造出大量的需求。
魚的記憶只有七秒,但人其實也很健忘。本輪三四線城市的瘋狂,讓大家已經忘記之前無法去庫存的悲涼。
在2015年以前,三四線城市的棚改,一方面規模不大,另一方面拆遷以後是以建設安置房為主。絕大部分都構不成對商品房的需求,庫存積壓嚴重。
而從2015年開始,棚改開始加大貨幣化安置的步伐,從2014年僅有9%到2015年的28%,再到2016年的48.5%,而2017年更是近60%的棚改進行貨幣補償,加之平均每年600萬套的拆遷速度,直接為市場短時間內創造了大量手持貨幣且原住房被拆的「剛需」。
這種情況下,供需的天平就由原來的買方市場傾斜成為賣方市場,原本積壓的房子,突然就變得供不應求了,三四線城市各地的樓盤也開始紛紛漲價、排號,呈現一片熱火朝天的景象。
02
之前聊過,怎麼判斷一個地方房價漲不漲,基本看三點:短期看貨幣,中期看政策,長期看人口。
如果說M2是全國性行為,叫總體放水,那棚改貨幣化就是一種局部放水。不過呢,拆遷賠償是筆巨款,地方政府拿不出來。於是一種叫做PSL(補充抵押貸款)的產品應運而生。
簡單說,PSL就是央行印了一筆錢給國開行,國開行把這個錢借給地方政府,地方政府把這錢給了拆遷戶讓他們搬家。之後,地方政府把棚改的地賣了之後再還錢給國開行,國開行再把錢還給央行。
這筆錢的規模,到今年5月,PSL餘額為30,978億元人民幣。也就是說,貨幣化棚改的本質就是向整個房地產市場憑空注入了3萬億左右的貨幣。
對於一線和強二線城市,貨幣化棚改是房價上漲的重要因素;但對於三四線城市那絕對是核心因素。三四線城市收入大家都懂就不說了,沒有貨幣化棚改無數人這輩子都不可能買得起新房。
現在,如果暫停貨幣化棚改,那就意味著以上3萬億左右的現金要逐步被收回,而且是定向從房地產市場收回,這無異於釜底抽薪,三四線城市房價要崩。
當然,以政府歷來的風格,不會這麼直接粗暴。但是這一趨勢已經形成,三四線城市的房價拐點即將出現。
03
政府算準了,老百姓買漲不買跌的心理,透過這一輪全國普漲,房地產去庫存大有成效。
據新華網今年年初數據顯示,2017年末商品房待售面積58,923萬平方米,比上年末減少10,616萬平方米,其中,商品住宅待售面積30,163萬平方米,減少10,094萬平方米。
去庫存,當然主要去的就是三四線城市的庫存,任務完成的非常漂亮,而且還是把原本賣不出去的東西加價賣出去。
在這個時候,開始調整棚改政策了。今年開始部分城市已經在撤退,就是把棚改的「貨幣安置」換成了「實物安置」。比如山東,今年就出了文件。
現如今,中國人口更多地往資源豐富的大城市、以及城市群聚集。這樣一來,年輕人口大量流出的3、4、5線城市,離開了棚改基本就要涼了。而且小城市未來是幾乎沒有二手房市場的,買定離手,都是剛需,想賣都賣不出去……
鑒於此,不管是自住還是投資,給大家幾個小建議:
(1)如果在三四線城市有投資性房產的,在這個房價高點,可以趁熱賣出了。
(2)沒有的,不要眼紅現在三四線城市房價的瘋狂,然後就腦子一熱衝進去。這些城市的房價只要一涼下來,誰都不知道能套幾年。
(3)如果是在三四線城市買房自住的,盡量選大的開發商,這樣安全些。因為整個去槓桿的大環境,小開發商資金壓力很大,萬一資金鏈斷裂,輕則交房延期,重則房子爛尾,沒必要冒這種風險。
責任編輯:辛荷
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