根據過往歷史，有誰敢用經濟學原理來預測中國樓市？（圖片來源：Geety Images）
【看中國2018年9月27日訊】當今中國，誰敢預言樓市？目之所及，印象中，只有兩個人。
一個是任志強。他的觀點很簡單，「以不變應萬變」，反正就是一個字：漲。另一個是任澤平。憑「首席經濟學家」而年薪千萬，引起大家關注。他的觀點據說是2018年不要買，2019年才是買房時機。
這兩人都值得鼓勵。畢竟，近些年，關於房價，其實沒人敢站出來預測了。
1、預測樓市皆以失敗而終？
2001年底2002年初，清華大學一位教授接受官方央視的採訪，宣稱「2002年，房地產的冬天」，引發軒然大波。而2002年，其實是中國房地產的「春天」，而且是「早春」。
2005年上半年，中國社科院一位研究員，著名的房地產「平民代言人」，預言「北京的房價要跌一半，上海要跌三分之一」。結局是，2005∼2007年，房價連漲3年。
2006年4月，一位網友發出《深圳市民XX關於發起不買房行動致全社會的公開信》，號召大家不要買房。只是最後他自己也買房了，並出來公開道歉。
2007年底，王石拋出「拐點論」，此後拐是拐了，只不過是「假摔」，2009年房價又扶搖而上了。
2009年6月潘石屹又出來告誡，地產商要理性，不要搶「地王」，否則一塊地定生死，可能會死得難看。結果，2009年、2010年，大家都過得挺不錯。2011年從下半年開始，大江南北出現了各種到售樓處維權的新聞。眼看樓市就要不行了。
沒想到，2012年，開發商抱團一線城市了。結果北上廣深開始熱了，溫州、鄂爾多斯樓市泡沫破裂了。這房價又看不懂了。
既然中國樓市看不清，就去國外唄。2012年，開發商開始抱團出海。只是近兩年，萬達「甩賣」英美澳，碧桂園「折戟」大馬，宏立城「崩盤」印尼……
2013年的中國樓市，「冰火兩重天」，叫人看不懂。
到了2014年，大家日子都不好過了，一二三四五六線城市齊跌。到售樓處維權又出現了。怎麼辦？大江南北，救市此起彼伏。
這個時候，「拐點大哥」又說話了。王石表示，中國房地產的「黃金時代」已經過去，「白銀時代」到來。不幸的是，接下來還有一個「鑽石時代」，那就是2016-2018年這波全國性大漲，5000億元銷售額的宇宙級房企批量出現了。
以上篇幅所限，只是簡單來兩下「庖丁解牛」。目的是想說，這房地產市場，自從1998年房改以來，你要預言呀，那是真不容易。
2、未來三五年樓市將是「滯脹」發展之路
2017年和2018年，一些地方還是擠破了頭在搶房。你看，動不動幾千人排隊，都要組織搖號選房了，哪有等2019年再買的意思呀。
筆者現任某知名地產集團區域品牌總監。計算機專業出身的管理學碩士，在房地產行業摸爬滾打10餘年，歷4省8市操盤10餘個房地產項目，近年潛心於中國房地產發展歷史研究。筆者要立言了：未來三五年，中國樓市將是一條「滯脹」發展之路。
大家準備好磚頭，筆者這回大言不慚，估計也是九死一生。樓市是我等匹夫能預測的嗎？涉及到300萬億元價值的房產動向呀！其實，不光我們，居廟堂之高者都難以預測。2015年情急之下，又是鼓勵投資買二套，又是確定「去庫存」大方向，當時怎會想到此後乃是如此洶湧之局面。早知道，央行就不會2016年2月還出來繼續添柴火了。
既然出來混，就準備挨刀吧。
先說概念。此「滯脹」和經濟學術語中的意思，完全不同。那是1965年英人造的混合詞語，我在2018年講到房地產市場時，就恢復它中文字面的意思吧。「滯脹」的第一個字，是「滯」，停滯的「滯」，停滯不前的「滯」，就是房價、房地產市場整體的量，基本上處於停滯狀態，也就是說，上漲的可能，尤其大幅上漲的可能，基本上沒有了。
「滯脹」的第二個字是「脹」，是鼓脹的「脹」，是肚子脹的「脹」。就是想說，房價雖然停滯不前了，但並不是消停了，冷卻了，而是還保留著一股上漲的動力，鼓鼓的，脹脹的，似乎隨時還有上漲、大漲的可能。
整體來講，滯脹就是停滯不前但還保留著上漲的動力的狀態。你也可以理解成類似於股市中的橫盤，但是呢，橫盤一般是不長久的，尤其是在高點橫盤，大概率是要下跌的。但是滯脹呢，是可以較為長久的橫盤，同時呢，不至於隨時有下跌的可能。甚至呀，理想的狀態，就是它還能稍微地上漲，繼續發揮房地產的保值增值效應。
所以，滯脹絕不代表接下來房價一定會下跌，或者大跌。如果選擇觀望，大家也不要有撿大便宜的心態。
3、為什麼是「滯脹」？
為什麼會走滯脹之路呢？與其說是我預測的結果，不如說是我估計政府最有可能選擇的道路。如果政府不選擇這條路，那我的預測結果可能就會錯了。但我還是可以較為絕對地說，這樣一條路是相對最佳的選擇。
因為，中國整體的房價，現在已經處於一個歷史高位，並且是歷史上從未有過的高位。
大家都知道，如果某一個市場，價格處於歷史最高位，無外乎兩種可能。一是，繼續往上漲，一山還有一山高，達到另一個更高的高峰。二是，漲不上去了，要往下跌。
不過，如果判斷某一個市場已經處於高位了，已經有不健康的跡象了，最好的辦法，決不是讓它繼續漲得更高，因為「爬得越高，跌得越慘」。
對當前的房地產市場來說，如果你不想讓它漲得更高，也不想讓它下跌，則最好的辦法就是平穩發展，可以說是橫盤，但準確來說應是「滯脹」。
其實，歷史有類似的情況，那就是在2011年左右。
當時的房價，也在高點，不過，當時政府並沒有讓房價保持「滯脹」，而是直接刺破，讓房價回歸「合理的價位」。此後連續5年時間，日子有點難過呀。這也導致開發商開始抱團一二線城市，造成部分城市過熱。直至2015年底，推出房地產去庫存政策，持續燒了幾把火，房地產市場才開始熱起來。
為何2011年政府沒有選擇走房地產市場「滯脹」之路，到今天會選擇呢？
事情是這樣子的。中國房價，通過21世紀初期的連續上漲，在2008年被嚇了一跳，閃了一下腰，2009年接著漲，一路漲到2010年。這時已經處於歷史的最高位。
2010年4月，史上最嚴厲的調控政策出臺，除了2005年就開始執行的常規工具即提高房貸首付比例和利率外，此時，第一次祭出了另一個「火器」，那就是「限貸」，但還是不管用。
2010年12月，溫家寶總理來到中央人民廣播電臺，與聽眾交流互動，談到房價問題時他說：「在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現這個目標而努力，絕不會退縮……我相信，經過我們一段的努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心。」
泱泱大國的總理，承諾使房價保持在一個合理水平，是多大的決心呀。「回到合理的價位」，一個「回」字顯然說明，當前的房價是不合理的，要回到合理，那就是要降價。即，當時政府調控的目標，就是要降價。
果然，一個月後，2011年1月27日，房價問責制和房產稅試點，在同一天發布，力度前所未有。再一個月後，3600萬套保障房計畫正式實施。
這三板斧下來的力度是明顯的，政策的第一目標，並不是要維持在高位震盪，而是要讓價格回調。從2011年下半年開始，各地就有到售樓處維權的了。原因就是房價跌了，以前的買房客不樂意了。
現在回想起來，那屆政府已經處於換屆當口。從2002年開始，那屆政府一直面臨著房價突飛猛進，忙於調控，甚至還要與各種利益團體博弈，苦口婆心勸說。房價也是民生問題，在此過程中老百姓的怨言是很多的，諸如「平民代言人」「不買房行動」「合作建房」等，就是明證。
所以，對那一屆政府來說，在任期接近尾聲的時候，面臨著以後可能的歷史評論和「蓋棺論定」，能不能管控住房價，是個大的原則問題、是非問題，不可能選擇滯脹之路。當時的主流語境就是高房價不合理，要壓制下來，給老百姓一個交代。
到了2018年的今天，房價又到了一個高點。是讓房價在高位震盪，滯脹發展呢？還是選擇刺破，讓房價回到低位？
我相信政府會選擇一條滯脹發展之路，而不是刺破。此前的經驗已經表明，刺破是一條痛苦的道路。何況相比於2011年，這一次的情況，有兩個地方明顯不同。一是，這次從2015年底2016年初開始的全國性大漲，是為了配合去庫存的戰略，從一線城市開始一步步熱起來的，傳導到三四五線城市。起了頭，就要很好地收尾。二是，這次面對高房價，上面想讓房價在高位還能相對平穩發展。當然會選擇一條「軟著陸」之路。
4、怎樣做到「滯脹」
怎樣才能做到「滯脹」呢？
房價在高點，不想它跌下來，這有點類似於走鋼絲繩。高高在上，晃晃悠悠，似乎隨時可能跌落下來。而要做到滯脹，首先就是要做到讓房價停滯不前。
具體怎麼做呢？
首先，一線城市房價從2016年底開始就已經被死死壓住。二線城市從2017年開始，基本被壓住。再次，就是三四五線城市，2018年基本上也執行到位了。今天，大江南北，各個大小城市，都實實在在感受到了強力調控政策的壓力，房價基本上很難再往上走了。
但，關鍵是如何做到，既讓房價停滯不前，還能保持一種鼓脹的動力，讓房價還有上漲的衝動呢？
我理解是從兩個方面入手。一是供給端；二是需求端。
在供給端，那就是控制土地的出讓節奏。雖然我們在2018年的下半年聽到了一些土地流拍或者底價出讓的消息，但不要被這些消息給迷惑了。這些土地基本都是地段不好，或者政府限價比較厲害，發展商無利可圖。
只要政府推出好的地塊，而且放開一些限制條件，必定會引來一番爆搶。其實，從2017年開始，很多城市就沒有完成當年的土地出讓計畫。比如，某個沿海重要城市，2017年的土地出讓計畫僅完成了49%。實際上，2017年是這個城市歷史上賣得最好的一年，也是價格最高的一年，好的地塊只要一推出來，就會被一搶而空。但是呢，政府壓著不賣，更願意悠著點賣。
這裡，並不是政府不想賣。其實各方面的建設，都需要資金。只是，政府也知道，如果在好的年份，賣出了很多土地的話，在接下來的年份，就會有很多房子集中推向市場。到時候，庫存過高，房子不好賣，價格下降，樓市低迷，日子又會不好過了。
這樣的情況，在2009年、2010年、2011年的高峰期，已經發生過一回，最後導致房價低迷了四五年，導致很多開發商的售樓部被衝擊，地方政府的土地收入也是銳減，搞得灰頭土臉。所以，上面不能也不想讓這樣的局面再重演一遍。這就是目前各個地方政府，控制土地出讓節奏，放慢腳步，悠著點來的根本原因。
再談談需求端。你覺得，2018年的很多城市，是不是就是處於飢餓狀態呀，比如杭州、武漢、南京？此前為何會出現幾千人排隊搶房，為何會出現各種托關係買房，為何要政府出面來組織搖號選房？顯然，是房子相對較少，購房者較多。
這種熱度政府其實是有辦法澆滅的，只是它不想這麼幹，因為幾瓢冷水下去，如果火滅了，日子又會不好過了。所以呀，2018年各地還是會有搶房的現象。我相信，接下來還會有。總之，由於政府從上到下的掌控，從供給端和需求端入手，既壓住了市場，又讓市場保持了一定熱度，也就成了「滯脹」的狀態。
5、如何應對「滯脹」？
最後說說你我普通老百姓怎麼應對呢。我們分析判斷大形勢，就是為了給自己選擇一條最合適的道路。
這說起來有點複雜。畢竟，大家的具體情況都不一樣。一線、二線、三四五線，乃至一些小縣城，應對策略顯然是不一樣的，甚至可能完全相反。而且，你買第一套房，和買第二套房，以及多套房，應對策略也是不一樣的。
這裡只能給到一些大的原則。
首先，中國的樓市，未來的三五年，分析下來，應該是走一條滯脹的發展道路。價格整體大漲的可能基本是沒有了。當然，局部的波動，是完全可能的，也是不可控的。但波動也不會太大，畢竟，現在的掌控力相當高。
（1）關於投資
你想通過投資房產達到資產短期內大幅增長，乃至翻番，這樣的機會窗口期，此後就難有了。所以，你需要調整自己的投資回報率的預期。
不過，如果你錢多，砸在房子這裡也是可以的，至少可以保值。自從1987年有官方的房價統計數據以來，至今，我算了一下，年平均回報率約10%（未扣除通脹），未來三五年，去哪裡找這樣的資金回報率呀。過去30年的事實都是如此，那就不要輕言轉折點將至。
當然也要做好心理準備，過去30年的商品房市場之路，我研究下來發現，一旦低迷起來，持續5年左右也是正常的哦。所以，那種一個鍋蓋用來蓋幾口鍋的事情，3年前可以做，10年前可以做，15年前可以做，接下來三五年不要做。
（2）關於自住
如果你是自住呢？你的選擇，可以多樣化了。你可以買，也可以不買。
如果你現在買好了，接下來雖然說大漲的機會很少了，但是呢，大跌的機會也很少。不至於把錢砸進去，沒過多久就大虧，搞得要去鬧人家的售樓部。
如果你現在不買呢，也不至於錯失機會。你接下來還是可以以相對差不多的價格，買到同樣水準的房子。因為，政府會管控房價，也會持續推出土地。更重要的是，和你來搶房子的人，會越來越少。一是夠房子住的人越來越多。二是很多原計畫來大城市發展的人，可能留在中小城市了，甚至滿足於鄉村振興的生活水準。而來到大城市的人，中低收入人群，也會有兜底機制，包括公共租賃房等。
說到這裡，你也不用擔心房價會大跌，因為政府會控制土地出讓的節奏，庫存不會積壓，市場還是保持一定的飢餓狀態。投資房子和炒作房子，歷來就很難完全區分。有需要的時候，會把「投資者」放出來，市場總會被托在一定的高度，不會被自然冷落下來。
（3）關於房子之外的事
如果你有點野心，想幹一點事業，或者至少要做點有意思的事，就不要把全部的錢投資在房產上，讓房貸束縛住了自己。說的好聽一點，你有夢想，想折騰，就不要被房子那點事給耽誤了。畢竟，房子可以讓你資產翻倍、翻兩倍，但無法讓你發生根本性的階層改變。
當然，如果你想求穩，積蓄一點算一點，投資房產還是一條不錯的道路，也是絕大多數折騰不起的人的一條最佳道路。
（原文有刪節）
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