中國商改租新政影響重大 或改變住房市場格局(圖)
將商業用房等按規定改建為租賃住房。(圖片來源:安琦 王/Adobe Stock )
【看中國2019年7月18日訊】廣州傳來一則重磅消息,《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》正式發布,該意見鼓勵將已建成、已辦理完手續的商用辦公樓,以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房,支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。
其實商改住這個事由來已久,我們也之前多次提到過,2016年6月的時候,就出過相應的文件,說要允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。去年1月份,上海也出了試點,將三棟商住樓調整為租賃住房,重新裝修後對外出租。土地屬性也發生了根本調整。而這次廣州的政策,更是讓商改租,全面落地。
這個事的影響可謂是相當重大,很可能會改變住房市場的格局,眾所周知這兩年我們一直在倡導租房市場建設,但是由於租金回報率太低,房價太高,所以導致進展極其緩慢,探索了好幾年也沒找到商業模式,有資本試圖當二房東,大量收房然後改造後高價出租,這事一下就引發了租金的大規模上漲,也被各地緊急叫停。
但是如果不漲房租,根本又沒有利潤,甚至收房都成為難題。所以這個痛點只能通過增量解決,而不能像存量伸手。也就是你必須要通過增加出來的房源去搞長租房,而不能讓市場中已經存在的租賃住房價格提高。之前我們就提到過,那麼租房市場發展,有兩塊是關鍵,一個是集體建設用地轉租賃,另一個就是商業用房轉租賃。這兩塊增量,可以給租房市場提供大量的廉價房源,也有利於集中改造,打造長租公寓。
首先,目前一二線城市有大量的商業閑置房存在,隨著電商的衝擊,以及商業活動轉向線上,即便在北京上海這種地方,商業租金也已經開始下降。甚至一些地方比較偏僻,出現了完全閑置的情況。這些房源都可以轉成租賃,做生意偏僻,但住宅並不影響。只要給出民水民電,和土地性質轉變的政策,這些閑置資產就可以被盤活。
其次,為房企自持物業找出路,之前我們一直希望房企自持物業出租,但是開發商的積極性不大,回籠資金太慢,於是就出現了萬科翡翠書院那樣的,是自持物業出租了,但是基本也租出了天價,10年180萬起。這就比較尷尬了,一般人租不起,有錢人不需要。還有一些企業,手上也有很多商業開發物業,位置偏遠,配套不齊全,也不知道幹什麼用,現在如果能更改土地性質,也能轉成租賃房,通過Reits的融資的方式回籠資金。投資者獲得未來的現金流。一舉兩得。
當然有人會說,商業租金多貴,改成長租公寓才能租幾個錢?這不是拿上好的大紅袍去做茶葉蛋的節奏嗎?誰會願意幹這麼傻的事?其實並非如此,你要用北京金融街,國貿,上海陸家嘴的商業大廈改長租房,肯定是這樣。但事實上商用房多的是,很多城市周邊的商用房之前也都偽裝成公寓往外賣。後來大城市開始將商住房納入了限購,這一下商住房就徹底涼了。很多房子壓根就沒人買了,也賣不出去。就放在那裡,一閑置就是好幾年。
甚至很多開發商已經想到了租,但是由於土地性質,再加上商水商電,出租你都租不出去,現在要解決就是這部分商住房的資源利用問題。對於這些房子來說,他已經閑置了很久,機會成本是0,所以他們巴不得可以商改租呢!這樣起碼能夠產生一定的現金流收入。
另一方面,很多資本也樂於參與這種集中式的長租公寓,因為租房市場說白了最後還是服務為王,而服務上面,集中服務肯定成本更低,可塑性也更大。居民住宅由於價格太高,他們很難去租一整棟樓下來去改造,即便開發商自持的住宅,租金也得上天。但是大量閑置的商用住宅就不同了,反正你也賣不動,所以價格就好商量了,而且這些房子土地本身就便宜,總價能低一半,對於資本入局,也提供了很大的便利,在這些物業上面,可以提供很多服務,增加長租公寓的附加值。
總體來說,商改租是個好政策,可以大量的盤活閑置資源,增加租房市場供給。有利於集中式長租公寓的發展和建設,只有長租公寓發展起來了,才有利於扭轉房子必須得買的思維陷阱。對於降房租,降房價,都是個好消息,未來我們可以花不多的錢,能夠享受到更好的長租公寓,房子不僅有居住屬性,還應該具備社交屬性。
住在長租公寓,要比你住在老舊小區,對自身的提高更有幫助。大家可以一起用餐,一起讀書,一起健身,一起交流興趣愛好,你收穫的不僅是生活,還有人脈。再過10年,這可能是年輕人最喜歡的生活方式。每個長租公寓就是一個關係緊密的社群。不斷的創造大家交往的機會。
但是也要注意,中國這的「聰明」人太多,留神一些商住房改了房產性質後就變臉,明租暗售,金蟬脫殼。更要防止之前買了商住房的炒家,藉此機會轉成住宅,然後變現逃離。所以我們一定要明確,商轉租是可以的,但是直接商轉住,這就得小心謹慎了。可以對開發商自持商業住宅整體開放轉換條件,但是不能對個人開放。
責任編輯:辛荷
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