小超市示意圖（Getty Images）
【看中國2019年9月12日訊】最近，小區底商一家店舖又開始裝修了，上一家店開了還不到三個月，去年底到現在這已經是第三家了，現實中的實體小店究竟遭遇了什麼？
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坐標東部二線城市，中檔小區，小區外圍的一圈底商，麻雀雖小五臟俱全，衣食住行，應有盡有，倒也方便。
這些門頭不大的店舖，從雜貨店、洗衣店、蒼蠅小館子，到洗車行、培訓班、美容店，都是開了幾年的老店，不過從去年開始，經常看到一些店舖搬離，新店開了又關，裝修工人差不多都認識了。
像目前這家正在裝修的奶茶店，之前是一家烘培店，店主是一個年輕的老闆娘，門面裝修的很文藝，玻璃門上掛著綠蘿，門口招牌上用熒光筆寫著優惠信息：新店優惠：新品一律八折，生日蛋糕七折優惠、提供免費試吃。
我進去看過，裝修的很雅緻，算上設備一套下來成本也要十幾萬。糕點也不錯，老闆娘親自做的，很新鮮也好吃，不過價格當然不便宜。
比起不遠處的賣雞蛋糕、散裝零食的小鋪子，不知道高到哪裡去了。
不過，應該是生意不太好，堅持了半年還是沒有開下去。
想來是因為烘培投入成本不小，回報太慢，一天賣不掉第二天就得倒掉，很多小年輕做烘培都是靠所謂的「情懷」，客單價高，客流上不來只能關門大吉。
在這家烘培點旁邊也有一家店舖，現在是一家中介，是小區的第三家了。
在做中介之前，是一個小超市。
開超市的是一家人，兒子送貨，父母年紀大了坐在店裡照看著。
超市面積不算大，但比一般雜貨店要齊全，商品也多是主流品牌，雖然比不上商場，但是一般生活用品在這裡都能買到。
這家超市開了好多年了，我記得自從搬進來這個超市就一直在，不過去年也關門了，聽人說是房租到期，房東要漲價。
超市先是換到一個更小的門面，後來還是關門了，聽說那家人也已經回老家發展了。
小超市這種店舖，利潤率是很固定的，薄利多銷，房租一上漲，就吃不消了。
當然，不止是這種傳統的店舖，小區之前還開了很短時間的「網紅店」，好像是叫什麼「泡沫小食堂」的。
一開始我還很好奇，去店裡看了下，感覺像是旁邊大學的學生創業，幾個戴眼鏡的男生繫著圍裙，店子還算乾淨，一面牆壁上擺滿了各種速食麵，韓國的、日本的、東南亞的……都是國外品牌，一份國外速食麵，加個炸雞腿，一點都不好吃，居然敢收我30塊錢。
這種就是吃個新鮮，味道還不如蒼蠅館子，價格還死貴，果然開了三個月不到就關門了。我在其他地方也看過類似的店舖，不知道是不是用的創業基金做做樣子。
當然，還有開培訓班的，也關門了，因為去年全國教育培訓大檢查，資質不夠的、被人舉報的，關了不少。
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看多了倒閉的小店，我就開始關注那些開得好的店舖，平時也閑溜躂跟人聊聊天。
這個小區人不算少，做的比較好的店舖是親子教育和房屋中介，然後是平價水果賣場，今年開了好幾家。
總結下來：
首先要客單價高，親子培訓和房產中介，什麼時候都有生意。
其次要有規模優勢，平價多銷。像是幾家平價水果店，因為水果比超市便宜，品種品質比小店齊全，你知道銷量有多大嗎？每天看到旁邊垃圾桶拆開的水果包裝盒有小山那麼高。
但是，我發現還有幾種店也活得很滋潤，那就是理髮店、洗車行和美容店。
他們活得滋潤的原因無一例外都是辦卡。
像是樓下的一家洗車行，去年搞了個「終身保」的優惠卡，充值2000塊然後每年在他們那邊續保就可以一年免費四次保養和不限次洗車。
可是，今年老闆換人了，門頭不變，之前的所有卡一律不能用，有車主去門口堵，答覆是去找原來的老闆，最後送了點洗車券也就不了了之了。
更神奇的是美容店。
我們小區有家美容店，一樓是理髮店，二樓是美容店。他們的操作套路是這樣的：
一樓打出廣告，十元理髮，還在外面發傳單，拉人進去剪頭髮。
去剪得的人都覺得便宜又好看，混熟了之後再去剪，就會有帥哥靚妹讓你去樓上免費體驗項目，舒筋通絡、精油氣罐、美容吸油……一頓猛操作，又是塗又是抹，然後就各種忽悠你辦卡，不辦卡？那之前免費的氣罐，一個100，你去算吧，不扒層皮不讓你走。
報警，沒用，且不說這種店有沒有背景，我聽小區的人說有一天看到他們店裡的人都被帶去派出所，可是很快就出來了，照樣開。
你說，這種店一個月多少利潤，旁邊理髮的小哥酸酸地跟我說，一個月能掙一輛奔馳，開了不到一年，老闆就換了輛保時捷。
旁邊這個理髮店的主顧，大都是被美容店宰過的，少則幾百，多則幾千，雁過都留過毛。
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說了這麼多，可以看到，實體店越來越難開了。
盈利好的，門檻越來越高，不止是投入和打點，資質要求也越來越高。
盈利一般的，一旦成本迅速上升，比如漲房租，或者消費下降，客流不多，馬上就得關門。
比較奇葩得是遊走在灰色地帶的行業還在野蠻生長，就是收割韭菜，能宰一個算一個，宰玩跑路換個地方繼續玩。
這樣的實體環境真的不能說好，不是准入高，就是割韭菜，剩下的就是不斷新開不斷倒閉，花錢買教訓。
