中國房地產是實體經濟嗎?三個緯度來說透(圖)
中國房地產是實體經濟嗎?(圖片來源:Adobe Stock)
【看中國2020年11月11日訊】近年來,關於房地產算不算是實體經濟,各界爭論不休。覺得房地產是實體經濟者指出,房屋是看得見,摸得著的東西,而且還有居住的屬性。除此之外,房地產是一個涉及鏈條非常廣泛的產業,上游是鋼鐵、水泥、玻璃等行業,中游是裝修、搬家、家電、家紡、傢俱等,下游則是物業管理,這些行業都要靠房地產業才能得到發展。更何況,中國經濟快速增長也離不開房地產業,房地產無論怎麼講都算是實體經濟。
但是,也有專家認為,房地產已經不能算是實體經濟了,95%的人買房都要向銀行貸款,現在的房地產都已經披上了金融的外衣,被投機者和開發商肆意炒作,本來只有幾千元/平米的中小城市房價都要被炒到二、三萬元/平米,遠遠脫離了當地民眾的收入。更可怕的是,大量炒房資金全都流向了房地產業,真正實體經濟卻得不到資金的流入,現在做實體的風險越來越大。試問,前些年的房價一年能漲50%至100%,這樣的房地產業還能算是實體經濟嗎?
一邊有人認為房地產是實體經濟,另一邊也有專家認為,現在房地產投機炒作氛圍太濃,擁有泡沫的房地產業,並不能算是實體經濟的範疇之內。那麼,房地產究竟算不算實體經濟呢?對此,我們認為要從三個緯度來看這個問題:
第一,如果房地產類貸款僅佔整個貸款總額的20%不到,那房地產應該算是實體經濟,但如果房地產類貸款超過整個貸款總額的四成以上,那麼,大量涉房類貸款都流向房地產業,房價被投機炒作,中國實體經濟發展就會受到影響。
第二,現在中國房地產都經過了全民炒作,房產佔居民家庭總資產達到77%,只有23%才是其它金融產品。這說明中國居民把錢都壓在了房地產上面,而一旦房價出現大跌,國內居民收入就會大幅縮水。而西方發達國家房產佔居民家庭總資產的40%,另外60%才是金融資產。這意味著,西方國家的家庭房產佔總資產比例並不高,即使遇到房價大跌,西方國家家庭的財富損失是有限的。但中國家庭除了一套房後,已經沒有其它太多的積蓄。
第三,由於高房價的因素,中國家庭要買一套房,除了要付首付外,基本房貸就要20-30年,每月賺來一多半的收入都要償還房貸。而等購房家庭還清所有房貸時,這套房子就馬上成為危房被拆遷了,因為中國房屋的壽命只有30年左右時間。而在西方國家,房貸通常只有七至八年就可以還清,最長也不會超過15年。中國房貸能有30年之長的時間,說明人生最好賺錢時段,都要為銀行和開發商的打工,這已經把房貸槓桿用到了極致。如果把目前的房地產業說成是實體經濟是有些欠妥的,應該把高房價歸納於虛擬經濟之下。
實際上,區分房地產是否屬於實體經濟,只要看購房者加槓桿的程度,如果涉房類貸款超過了房貸總額的四成,部分地區房價被炒上了天,此時房地產肯定是屬於虛擬經濟,是有泡沫的。如果房產佔家庭總資產比重較低,那麼房地產業屬於實體經濟,而如果是全民加槓桿買房,那必是虛擬經濟無疑。如果房貸只需要10年左右還清,那這個房地產業還屬於實體經濟範疇,如果房貸需要20-30年才能還清的,此時的房地產業肯定算是虛擬經濟。事實上,無論從哪個緯度來看,房地產目前都不能算是實體經濟,而是一個披著金融外衣的投資工具。
責任編輯:辛荷
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