香港楼市料再跌两成 最快年中见底
回顾去年初,在利率向下,本地经济及就业情况改善,加上股市畅旺等财富效应带动下,楼市前景看来欣欣向荣,但环球金融海啸淹至,先前积累的财富效应迅即化为乌有,楼市在下半年急转直下。
一般中小型住宅楼价于2008年累计跌近四分之一,而恒生指数和恒生地产分类指数的跌幅分别近五成和五成半。
供楼负担比例回落至30%
"物业价格的跌幅较(地产股)低,因为目前香港市民的供楼负担比例已由最高时的接近100%回落至30%的水平,使楼价有较大的抗跌力,"仲量联行董事兼住宅部主管曾焕平说。
此外,尽管按揭利率由低点时的2厘多回升至约4厘,曾焕平指仍属于较低水平,作为投资的话,豪宅的租金收益率约3.5%,而中小型住宅的租金收益率可达5-5.5%。相对本地银行一年期大额(100万港元以上)定期存款利率不足1%,回报相对吸引。
不过,投行分析师普遍预期2009年楼价仍会继续向下。路透社稍前综合12家投行和券商预测的调查,平均预测2009年香港住宅楼价将平均下跌两成。
投行高盛于12月中更将未来18个月的楼价预测,由原来下跌两成修订至跌三成,因该行已将2009年实质本地生产总值(GDP)将由原来增长2.2%,修订至下跌3%,且近期本地银行加息将使置业者的负债偿息能力比率(debt service ratio)提高逾2个百分点。
事实上,香港因连续两个季度GDP出现按季负增长,已于去年第三季正式步入经济衰退,政府亦已表示,未来数月失业率将会上升。去年9-11月失业率为3。8%,创逾一年高点。
野村证券预期,2009年香港的综合消费物价指数(CPI)将为负1.1%,料第一至三季本地实质利率将为正数,这对楼市是负面因素。
不过,该行认为,香港的利率将维持低位,料第四季的CPI将回复正数,届时负利率重临将伴随着下半年的楼市复苏。
国际物业顾问莱坊预期,最乐观估计香港楼市于今年中见底,"合理预测是年底见底,"该行研究部主管黄杰雄说。
反弹机会会比欧美快
该行执行董事陈致馨指出,目前香港的经济环境与1997年的低潮有很大分别,当时本地的住宅按揭利率高达10厘以上,相对目前约4厘,市民的负担能力已变得较强。黄杰雄相信,欧美地产市场的调整期不会短,但香港有机会比它们反弹得快,因为经历过1997年亚洲金融风暴至2003年爆发沙斯(SARS)这段长时间的楼市调整期后,本地的物业投资者的态度已趋于审慎,过度借贷的情况不严重,且新的供应不多。
量度香港楼市晴雨表--中原城市领先指数于截至12月21日止报56.93点。中原地产研究部联席董事黄良昇指出,该指数已连续六个星期在56-57点横行,确认楼价止跌回稳,预期在1月底农历新年前,指数会继续在约55至58点之间横行。
他指出,这预测将取决于会否再有大型裁员潮出现,以及银行是否恢复正常的按揭(房屋抵押)贷款,因本地银行在金融海啸期间为防范风险而收紧按揭成数,且对批出按揭也不甚积极。
"(市场)坏消息已七七八八,失业率会继续上升,但情况应该不会如市场预期般差劲......而且银行对放贷应会渐放松,待市场稳定下来后,市民或会因楼价下调而再度入市,"建银国际证券研究部执行董事颜伟洪说。
颜伟洪预测2009年上半年楼价仍有可能下跌数个百分点,但下半年将反弹,料全年升幅可达15%。
从过去一年物业价格跌幅远低于蓝筹和地产股跌幅看来,前者的抗跌力似乎较强,但对选择哪种投资产品,关键取决于本身对流动性的要求。
莱坊的黄杰雄称,无论投资股票或物业,长线均会有可观的回报,但个别的股票股价波动相当大,且上市公司不一定会派息,故股票难以成为投资者长期持有的投资产品;至于投资物业的成本较高,且在市况欠佳时往往需长时间才能沽出,流动性较股票差,但其好处是可以放租赚取租金回报,当中又以豪宅和零售舖位的升值潜力最高。
建银国际的颜伟洪表示:"现时香港人手里握有大把现金,虽说Cash is King(现金为王),但当国王太久(指持有现金)也要作投资吧!保守一点的可以买债券,少量股票,而投资物业则相对稳健。"
来源:香港路透社
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