中国目前的“刚需”住户到底有多少？（图片来源：Getty Images）
【看中国2017年10月26日讯】一直以来都有人问，“刚需”能不能买房？这个问题其实很多余。之前我们说吃饭喝水的都叫“刚需”，所以同类推导就是没有房子不行的才叫“刚需”。那么，既然没有房子不行，也就不必问该不该买房了——当然要买！之所以大家这么问，关键点在于到底是不是刚需，他自己也不知道。很多人就是觉得小房子住的不痛快，或者看房价猛涨，所以就自称“刚需”，但其实根本不是，只是一种贪婪和恐惧：贪婪房价的巨大涨幅，恐惧现在不买以后就买不上了。
现在好了，北京推出一招，很快就能测出到底有多少真正的“刚需”，这就是共有产权房。之前说过很多次了，老实说我们之前也没底，怕这政策跑偏，又变成跟之前的经济适用房一样，这种号称的“保障房”，在天通苑能盖出200平米一套，最后还堂而皇之的经转商，让一些有关系的人轻松得利。共有产权房吸取了这个经验教训，在10月22日，北京市住建委给出了共有产权房管理办法，明确强调：共有产权房永不转商；共有产权住房购房人取得不动产产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额；同等价格条件下，代持机构可优先购买；代持机构不买的，购房人可在特殊的网络服务平台发布转让信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。换句话说，共有产权房就要在特殊的体系中循环，而不跟商品房发生关系。
玩过网游的朋友都知道，这就相当于单开了一个服务器，要把这边的“刚需”玩家都接走。而在新的服务器上，买房的价格都是打折的，最低是50%的对折。我们看到，共有产权房的转让条件，不是回购就是在严格标准中转让，这部分房子基本上很难产生溢价，而且锁定期5年。这种价格低，涨价空间不大，限制多，流动性几乎没有的房子，炒房者肯定不会要。而那些想买多套房投资的，显然也不够资格。想改善居住条件的，也因为名下有房而不能购买。所以能买这种共有产权房的就只有真正的“刚需”住户，没房不成的。还有那种父母有多套房，子女手上没房的。但问题是，这种人本身不缺房子住，买这个共有产权干什么呢？凑这个热闹也索然无味。一开始可能凑凑热闹，过一阵吃瓜群众也会逐渐散场。北京朝阳区第一个共有产权房，保利地产的项目，位置也很好，就在东四环外一点，当时12万人参与摇号，这里面包括住在朝阳或者工作在朝阳的，也包括东西城的符合条件资格者。这其中不少还是吃瓜群众，应该是刚需的上限，未来随着政策逐渐收紧，这个人数可能还会下降。一些凑热闹的也会离场，如果以这个数字推算，北京的真正刚需也就是30-40万人左右。按照北京未来几年的规划，房子显然足够住了。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，我想我们已经找到了一条抑制炒作的新路，那就是限制流通，把房子变成消费品，那就真的没法炒了。特别是在北京、上海这种一线城市，城市财政不依赖土地财政，必须要做出表率，让租赁住房和共有产权房尽快大面积铺开，把真正的刚需接到另一个服务器去，让大家在新的规则下理性买房。把价差预期榨干之后，就知道真正的需求是多少。
不过，对于商品房的投资者，可就要好好想想了，“刚需”都接到另外的服务器去了，那么你的“老、破、小”卖给谁呢？“老破小”卖不动，拿什么改善住房？改善不了。那大房子又怎么卖？房子就像一个多米诺，最底层的需求会触发一系列的连锁反应。现在，最底层的需求没了，未来楼市将会更加寒冷。你的房子将更难变现。但是否会降价，这主要看着急用钱的人多不多了。随着时间的推移，调控力度的继续收紧，以及这种保障房越盖越多，你买的房子房龄越来越老。此外，还有加息、缩表、房产税等因素，很显然现在，时间已经成为了炒房的最大敌人。越往后变现的困难就越大。房地产的投资跟股票不同，房地产的顶点也就是他的底点。在最高点过了之后，你是很难卖掉或是卖不掉的。所以，聪明的楼市投资者都会选择提前下山。
