美国房屋（图片来源：Adobe stock）
【看中国2018年2月2日讯】近日，一名美国华人地产经纪人在《今日头条》发表了一篇抱怨中国大陆买房者的文章，引发网民关注。
关于看房
该地产经纪人写道，近几年我常常接到中国人在美国打来的电话，说他们此时在某某城市，问我能否马上带他们看看房。这就是一点不了解美国行情的表现。
这里我想解释一下在美国经纪人是如何带人看房的。首先美国的各个州，各个区域都有一个当地房源的MLS系统（Multiple Listing Service），它是一个功能强大、权威性很高的房地产综合信息平台。目前整个南加州的所有城市共享一个MLS系统，经纪人只要是缴了会员费的都可以使用，而且当我们拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入MLS系统里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。
当买方经纪人带客人看房时，根据MLS上每栋房子的具体要求，用一个指定密码的电子钥匙，就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间，卖方经纪人就会收到一封电子邮件，得知是谁在什么时间来看过房。当然还有一些具体的细节和我们要严格遵守的规章制度，由于市场上多数都是二手房，卖主还住在屋里，就是能拿到钥匙也一定要事先预约，决不可以轻易开门。
由此可见，我们在南加州的所有经纪人不仅拥有相同的房源，并且可以带客人看到所有的上市屋。这一点是美国经纪人的一大优势，因此我们和买卖双方一般只签署独家代理合同，买方或卖方只应该选择一个自己信得过的经纪人。脚踏两只船的买家不仅得不到任何好处，而且还会失去经纪人的信任，有谁会为那些不尊重自己劳动的买家尽心尽力呢？
中国买家给我们带来的挑战
美国金融危机发生以后，在过去的四五年里，从中国大陆过来买房投资的人一波接一波，这对我们这些懂中文的经纪人来说无疑是件快乐的事。这些买家大多来自北京、上海、深圳和广州，因为他们在那边卖一套公寓就可以在这边买一栋独立别墅了。而他们中间大多数人都不清楚美国的房产买卖如何操作。美国如此之大，在哪个州哪个城市买房都不确定，就算他们已经确定在南加州买房了，这里也有几百个城市，东南西北相距也有两个多小时的车程。由于这种不确定的因素，他们过来以后就需要到处看房，有的甚至以旅游的形式在全美各大城市都看。
他们很清楚，在美国买房，买主不花一分钱就可以得到如同贵宾的待遇。所以每到一个地方就联系当地的经纪人带他们看房，可是每个买家又能买多少房子呢？可以想象，有多少经纪人就成了他们的免费导游。虽然中国的买家给我们带来了更多的生意，同时也给我们带来了更大的挑战，苦恼和无可奈何。
几年前我因为搬家离开了我辛勤耕耘的城市来到了和尔湾市相邻的新港海滩市，自然我就失去了我以前的卖房群体。本打算在此重新开始耕耘，我却不断地收到中国买房投资者的邮件和电话，让我忙得不亦乐乎，哪还有时间和精力去开辟卖方市场呢？
我来美国已经二十余年，一直生活在美国人的圈子里。绝大多数美国人诚实本分，遵纪守法。大家以诚相待，做好自己份内的事，互相尊重，不会耍心眼儿，我也是一直这样为人处事的。我很感谢那些给我来信来电的人，感谢他们在众多的经纪人之中信任我选择了我。我耐心地给所有人回信，不厌其烦地回答各种各样的问题，包括与房地产买卖不相关的问题，为他们设置不断更新的房源网站。
有缘分的自然就成了我的客人，成了我很好的朋友，令我开心快乐。同时我发现我的工作量增加了无数倍，无论白天黑夜，周日还是周末都有做不完的事，答不完的问题和看不完的房子，结果呢，我的成交量比以前也多不了多少。付出的远远要比得到的多，而且还常常遇到一些不尊重我们的人，把我们当成免费导游的人，问我们要佣金回扣的人，脚踏几只船的人，帮他们找到了满意的房子又去找亲戚朋友下单的人等等，这些人在把大量的金钱带进美国的同时，也把在中国的坏习惯和耍心眼儿带到美国了！难怪我的一个台湾经纪朋友对我说，她拒绝所有从大陆来的买房人，说他们毫无信用可言。我想她一定是受到了很大的刺激吧。
有这样的买家
有一对夫妇送女儿来洛杉矶上大学，他们非常诚恳地要我帮他们的女儿在大学附近的几个城市找合适的房子，预算在一百万美元左右，需要贷款。我首先给他们介绍了我信得过的贷款人，花了很多时间帮他们搜房预约，然后开车去很远的地方接送他们，在不同的城市连续看了几天的房子，看中了好几栋房之后说回去商量以后给我结果，几天以后我打电话找到他们的女儿，她支支吾吾说她父母改变主意，这次不打算买了！他们就那样消失了，连一句对不起都没有。
几个月以后我从他们的贷款人那儿发现他们已经买了我带他们看过的房，直接从卖房经纪人手中买的！他们以为那样可以节省一点钱，可事实却并非如此，买方经纪人的佣金是由卖方支付的，而且是在卖房合同上事先签订好的，如果买主直接找卖方经纪人，那么卖方经纪人就得到双份佣金，因为他可以告诉卖家是他找到买主的。而且卖方经纪人首先要代表卖方的利益。这样的买家让我们的辛勤劳动付之东流，也没有达到如同在中国跑单的效果，而且还以身作则，教会自己的女儿如何撒谎，如何不尊重别人的劳动！我除了吸取教训以外实在没有精力为这样的人生气伤神。
去年又碰到一个一百多万美元的现金买家，打电话告诉我说他的钱已经全部到位，准备买房了。那之前他来过美国，要我带他看房，我没同意，因为他没有资金证明。这次我带他和他的儿子看了很多房子，看中了一套全新的，完全符合他给我提出的要求，无可挑剔，价钱也在他们的预算以内。可是他说他得回去和太太商量以后再定，我又累又饿还得开车一个多小时送他们回酒店。
第二天他来电说他太太认为太贵了，要是卖方能降低一万他们就买。我告诉他那儿的新房很抢手，卖方一分钱都不降，你不买别人就买了。于是他对我说：你不是能拿到不少佣金嘛，能否为我们贡献一万美元！我简直不敢相信自己的耳朵！自己手里有一百多万现金，可眼里还看着我这一点点佣金，情愿放弃买房也不让我们攒点辛苦钱。在中国买房，好像买家要支付很多费用，包括经纪人的佣金，来到美国不仅分文不付就得到各种服务，是否应该感恩才对呢？
我们的报酬
上面那个新房开发商支付给买方经纪公司的佣金不到百分之二，扣出公司的分成和我们要承担的费用和税收，我们到手的报酬只不过百分之一。目前在美国市场，单方经纪佣金大约在百分之一到三之间，有的新房甚至不支付佣金，根据市场的供需情况和卖方的急切程度来定。而这个佣金是直接支付给经纪人所在的公司或Broker的，扣除公司分成，大约百分之二十到五十不等，剩下的我们还要支付联邦和加州所得税，再加上保险费，公司监督审核费和律师费等等，到手的远远没有人们想象的多。
我知道有不少聪明的中国人，他们拿到Broker执照，注册一个房地产经纪公司，鼓励买房人自己去找房或请当地经纪人带着看房，看中以后再由他们下offer，完成交易。他们什么都不做，当然就可以和买家分享佣金了。由此造成了有些买家一开口就问我们要佣金回扣的人，这样的买家只看得见眼前的利益，却失去了经纪人的信任，很可能会多付自己不知道的房钱而因小失大。
记得十五年前我们自己第一次买房的时候，我们的经纪人仅仅给我们打了一个电话，告诉我们在什么地方正在建新房，让我们自己去看看。结果我们去看了很喜欢就买下了，整个建房和转户过程，那个经纪人什么都没插手，就拿到了卖方3%的佣金。我开玩笑对美国丈夫说，这经纪人什么都没干就赚那么多钱？他说经纪人给我们提供的信息就很值钱啊，否则我们也不会买到那么心仪的房子了！这就是美国人的思维方式，信息情报值钱，我很赞同……
其实，经过这些年的职业熏陶，我已经学会了怎样站在他人的角度去理解和原谅那些让我们不愉快的人。对我来说，无论有过多少不愉快的经历，我都仍然喜爱这个职业。一心一意地为客人着想，把他们买卖房屋的事当成自己的事。岂能尽如人意，但求无愧于心！令人欣慰的是，我遇到的绝大多数人都是真诚可爱，素质很高，有文化有修养，并且能够成为我终生朋友的人……
