深圳设置房价涨跌停板!对楼市有效果吗?(图)

原文标题:房价的涨跌停板要来了!好消息还是坏消息?

作者:齐俊杰 发表:2018-11-27 07:51
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11月23日晚,深圳规划国土委员会、深圳市政府法制办公室在官网发布《深圳市房地产市场监管办法征求意见稿》。其中主要内容包括四点。
深圳对房价上涨下跌给予限制,要控制在15%以内。(图片来源:Getty Images)

【看中国2018年11月27日讯】11月23日晚,深圳规划国土委员会、深圳市政府法制办公室在官网发布《深圳市房地产市场监管办法征求意见稿》。其中主要内容包括四点。

首先就是对房地产的上涨下跌给予限制,要控制在15%以内,这就规避了部分房企在年底因回款需要大幅度降价,也放松了部分新盘价格管制。

其次,对于房地产开发企业资本金账户提出要求,提出房地产开发项目申请预售前,项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%。这就对开发商的资金链提出了更高的要求。

第三,限制捂盘惜售,取得预售许可证后10天,一次性公布预售房源,时间,地点,还有价格。并公开预售不得内部认购。这就是逼着开发商尽快推盘。增加市场供给。但是这招作用其实有限,人家先不办预售许可证,同样可以捂盘惜售。

第四,对于违规销售进行明确,对于无证销售,或者内部认购的变相销售行为,一套房罚10万。

此外还有一些针对房产中介的租房规定,比如人均居住不得低于6平米,禁止将原有卧室起居室再次分割出租,不许捆绑租金贷,还有合同订立和交易总价的一些限制。

这不就是要在房价上加上涨跌停板吗?也就是说新房销售不能大涨也不能大落。其实完全可以这么理解,尽管这个做法很纠结,但是他的目的很明确就是进一步限制楼市的流动性,不愿意看到大幅的上涨,但更不愿意看到大幅度的下跌,由之前的全力防止上涨,到现在双向调控,既要防上涨,也要防暴跌。而现在看似乎上涨已经控制住了,防止暴跌可能更重要,从15%这个数字来看,似乎每年跌这么多,是可以被接受的。

股市设置涨跌停板,让市场交易的活跃度遭到了极大的抑制,在大家兴奋的时候,涨停你就买不到了,而在大家悲观的时候,跌停你就卖不掉了。那么楼市设定涨跌停板,能起到同样的作用吗?这其实是个巨大的问题,因为其实这次政策只限制了买入价,也就是新房的价格,上下设置15%的涨跌停板,而卖出价则不受限制。什么是卖出价,二手房的价格是卖出价,所以楼市的涨跌停板是有缺失的。那么他会带来什么作用呢?

首先,有利推盘,开发商的限价被打开了,有了一定的利润空间,而他们的预期也稳定了,今年不卖,明年也一样顶多涨15%,所以拖着对自己并没有什么好处。既然给你了利润空间,大家也就可以放心推一些盘了。有利于增加一些市场的供给。

其次,加大了回款难度,开发商想通过大幅降价回款促销,这条路将面临跌停板限制,并不能大幅降价吸引购房人了,当吃的有限,一次吃不饱的时候,你会怎么办呢?肯定是抢先去吃,所以空间有限,那么如果真有资金压力,就只能用时间换空间,争取早降价。所以这一招可能会起到敲山震虎的效果,造成开发商的两极分化,情况好的开发商,会放出自己的优质盘,意图涨价销售,而资金链不好的开发商,则会选择抢跑,率先降价15%进行销售。最后到底谁能影响谁,情况并不确定。还需要市场给出一个明确的选择。

第三,对于购房人来说,预期也开始变得混乱,你可能会面临一个情况,有的楼盘涨价,有的楼盘降价,你看好的楼盘涨价于是你不想买了,而你不看好的楼盘降价,价格激发了你的兴趣,所以需要权衡,刚需一族来说,更多的会考虑降价楼盘。而炒房一族则会选择观望,毕竟一旦楼市开始降价,就会影响整个市场预期,哪怕是每年只有15%,也足以带来风险。万一自己买进去了,明年周边新盘全都降价,那就亏死了,所以他们宁愿去考虑涨价的地方。最后就形成了降价吸引刚需,涨价吸引炒房换房的情况。

第四,有利银行进行风险控制,银行最怕刚办完的贷款,一下开发商就降价30%以上,那样银行的风险敞口就完全暴露了,会引发大量的断贷情况,这样每年跌15%,2年也跌不到30%,也就是先保证了两年不会断贷,这就为银行处理风险留下了时间。

所以,综合来看,很可能是短期内,政策的作用不会特别明显,但会进一步限制成交量,起码让炒房,换房的人观望情绪增加。楼市继续价稳量缩。继续稳步回落,但幅度仍然很小,不过房子已经越来越难成交。一开始新盘涨跌互现,但是并不好卖,随着时间的推移,降价的会越来越多,而涨价的越来越少。但成交会持续低迷,房子越来越难卖。于是反过来刺激更多的开发商降价销售,进而影响到二手房价格。所以,我们只能说在现有政策不变,楼市调控不放松的情况下,楼市的涨跌停板,中短期会起到稳定深圳房价的作用,一年以后会引导房价继续持续回落。为了达到金融稳定的目的,北京上海这种超一线城市,也可能会跟进。效果也基本类似。

责任编辑:辛荷 来源:雪球

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