2019:房子是累赘还是财富?(图)

2019-07-01 08:31 作者:小雨漂漂 桌面版 正體 8
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中国的房子是越来越多,但房价上涨=老百姓财富增加吗?
中国的房子是越来越多,但房价上涨真就等同于老百姓财富的增加吗?(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2019年7月1日讯】房价和股价一样,都是社会大众关心的问题,与民生相关,与金融核心相关,当然,更与城市家庭的财富相关。某种意义上,中国人的房子,决定了中国人的资产及自由程度。

房价怎么定呢?有一种是“比价法”,无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的,但这样子比下去,恐怕是只涨不跌了吧。

去过上海吗?看到那些老别墅,现在是千金难买,但有人问过这样的一个问题吗?原来民国时期的业主是谁,他当时买房子是怎么想的?投资还是自住?刚需还是软需?

到处都有历史,历史到处都在提醒大家,所谓房地产的保值和增值,完全就是个神话。过去是,现在更是,房地产本身是不会投资保值的,真能投资保值的是经济环境,经济趋势,是大环境!

房地产本身就是宏观产业,这个性质就决定了,它不能像电视机那样的商品一样,用投入产出来衡量,不能用供需来衡量,甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的,明天可能就会一文不值。

北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院,这是真大师啊,看得懂世态炎凉,有历史感。但在中国,这样的人有几个?

上世纪80年代,你炫富试试?一套房子说是70年产权,那是多大的一个时间跨度啊。投资?也就是忽悠吧!你现在赚钱了,你肯出手吗?不会的!绝大多数中国人,包括经济学大师们都没这个理性思维程度,按照市场逻辑去出牌,何况普通人呢。

现在讲什么“最赚钱”的满天飞,各路英雄豪杰都在讲,但什么“最赚钱”,跳不出发展逻辑,失去了发展逻辑讲“最赚钱”,那就是纯忽悠。原因很简单,最有权力的政府,也要受发展逻辑的制约,不管它愿意不愿意,它跑不出去这个圈子,它跑不出去,你能跑的出去?

轰轰烈烈的房价调控

这一轮房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。引人瞩目的是北京,提出了房地产调控八个方面的措施,被称作“京八条”,政府施展出“组合拳”,在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。接着还有,广州、深圳、南京、天津、郑州、成都、济南、合肥……针对高房价的调控措施,早有宏观征兆。

一是货币政策走向令人担忧,大量贷款流向了房地产,而不是实体经济,完全出乎官方预料;再一个是各地偷跑,出乎意料。原来就有房价管制措施的,但各地打着“保增长”的旗号,先后都悄悄地放开了,结果各地经济增长未必保得住,但却引发了新一轮的房地产炒作。

很显然,这里面值得思考的问题显然是太多了,事情根本没有这么简单。

我们的房地产调控(限购)政策是从2010年的10月初开始的,但是限购令的细则出台时间,拖了好久,一般说是在2011年初才真正出现。在此之前,还有很多的政策信号释放,文件出了不少,但根本不管用,没人当真,反对的倒是不少。

正是因为这样的原因,中央的任何动作,都能转化为各地推动房地产的热情,中央要去库存、去杠杆,地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。

如果再往前捋一下,那房地产一直就是支柱产业,城市化是刺激经济增长的最重要支柱。甚至到了2014年,中央已经有压力了,但各部和各地政府还是认为未来20年城市化是主要方向。

这种情况下,各地怪招迭出,有通过所谓土地确权来搞房地产的,有挖山填湖搞房地产的,甚至有千方百计挤走实业,用工业园区搞房地产的。

在这一片大热之下,土地经济这样玩下去会导致什么问题?也就是说,国家下一步,要走什么道路的问题。毕竟,政策是在5、6年后才有反应,才开始表达担心和限制。这就是中国房地产调控的由来。

现在,如果要估计官方的思路,估计是先稳住再说吧。这个“稳”字,不管你是自住还是投资,恐怕又得熬段时间了。

城市化理应稳字当先

城市化是规律,是发展逻辑,一个地方不会永久是农村,有钱了就要建房子,终究会搞城市化,搞房地产,自古皆然,有没有经济学家都一样的。

所以,关键是钱,关键是资本!

从城市化的数据上看,也是这样的情况,1999年的时候只有30%,2008年的时候是45%,2016年是56%。从30%到56%,中国只用了17年的时间,而一般国家要用几十年甚至更长的时间。总的来看,城市化应该是好事,中国这项政策的大原则,放在这上面,关键在于控制。

总是说,宏观调控的奥秘就在于微调,而不是大动作。就像美联储,利率一次只调一点点。大砍大切,那不是宏观调控,那是走投无路、背水一战的表现。问题就出在怎么也控制不了,一搞就过头,不搞就停车。

速度问题

我们到国外去看,人家发展速度不快,城市面貌变化不大,但生活水平却比我们高,也就是说城市化的结果反而更好。

这中间差的是效率,萝卜快了不洗泥,就是这句话,发展问题上也是如此。

你到冰岛去看,这个国家简直就是一个大农村,但就现在的社会发展指标来看,冰岛一点也不比其他欧洲国家要差,很多指标都是名列EU28前列的,所以对城市化不能太迷信。

我们现在的情况就是对百米冲刺的速度产生了依赖性,有了“速度依赖症”,明明知道这样跑下去不行,但就是停不下来。

水平问题

速度快了,发展水平不可能很高。我几年前讲过,中国很多城市建的房子,也许过了10年就要炸掉。据说,现在有不少地方,已经开始炸了。

人对好坏、美丑是有各自标准的,这个标准还会改变,在一个家庭里面,老子和儿子对好坏、美丑的标准都不一样,到了社会更是如此。你现在觉得好看的东西,将来就觉得丑了,怎么办?都炸掉?!

你现在可能觉得胡同碍眼,要拆掉重建,但将来这可能就是个宝了。你觉得现在长城残破,用水泥全糊上就是美观,但将来就会后悔。

我们为什么要到国外去看,国外的老东西多啊,中国呢?现在拆的已经没有多少真正的老东西了。

上海有一个建筑师,把三代人挤得要死的老房子设计的美轮美奂,住在里面的老人一看就哭了,她一辈子都不曾想到自己的房子可以这样美。实际上,没有所谓棚户区,只有未经好好改造的老房子。

我们的棚户区问题,实际是长期城市管理疏忽的地方,这种管理缺位造成的问题,不会通过新建一片房子就解决的。

成本问题

城市化会导致成本大幅上升,损害实体经济,损害房地产之外的其他产业。电商怎么来的?那不是马云的本事,而是沾了中国城市化的光,街道都没了,生活极为不易,买瓶酱油都要开车去,于是电商来补空缺。

别以为电商提供的就是便宜的产品,今后物流成本一定猛增,最后一定会超越街道商业提供的商品价格。

产业就更别提了,制造业不都是不讲成本的高科技,还是要比成本的,中国成本这样高,人家自然要转移产业,产业都走了,实体经济怎么发展?这样的前景,在大讲特讲城市化的时候,大家想到了吗?把它作为一个前提条件去考虑了吗?

城市是可以无限大下去的吗?

一个节假日,你看这交通堵的,虽然人人满嘴“三字经”,但人们年年照样这样过。

有人以为,城市一定是可以设计的,河道多碍事啊,把它填上可以建楼。一下大雨,城市的下水道都成了喷泉,城市变成了海洋。实际上,再好的下水道设计,也不如自然形成的河道排水顺畅。如果一切图快,一切为了房地产,那这一切显然是顾不上的,一切属于必然。

节假日到了超市,少数几个被设计成商业中心的市场,北京口音已经很少了,在这样的市场中,你买盒鞋油都没有,看着琳琅满目,实际都是大路货,面向的是刚进城的消费群体和他们的标准。

大群的外地人拥挤在北京的798艺术区,抱着孩子的阿姨,将雕塑艺术品当成了晒太阳的躺椅。城市管理跟不上,这就导致我们搞的根本不是城市化,而是逆城市化,让城市变成了乡村,而不是乡村变成为城市。

别以为有钱了,大家就消停了,实际会开始社会转型,一场很多人意想不到的革命就要开始了。这场革命会用消费来包装,表面看是消费革命,实际是一场社会大转型。

消费,表面看很简单,鼓励大家花钱呗,看着是简单,实际却要了命了,因为消费型社会是一种多元社会,否则消费起不来的。在消费社会里面,政府一定要做出变革,要适应消费社会的一切。

现在中国的城市化率已经接近极限状态。今后房价是高还是低?我的答案是忽高忽低,低也就是有价无市,为什么?资本过剩的时候,市场表现都是潮汐式的,我称为是“潮汐市场现象”,大潮涌来,价格狂涨;大潮退去,立刻大跌或是僵在那里。会不会崩盘?答案:房地产这个市场现在不会,将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业,牵连的人和资源太多,面多了加水,水多了加面,非到最后关头,崩不了盘。

可一旦崩盘就全瓦解,不会只是一个房地产市场。有没有办法找到出路?我的答案是,除非另寻出路,老路子上涨、调控、再上涨、再调控,早已走不通了。唯一的办法是另寻空间,实际我过去也反复讲过,世界大国在发展的关键时刻,都铤而走险,拓展生存空间,不是没有缘由的,那也是一种发展逻辑。

应该任凭房价上涨吗?在这个市场中混久了的人,很多是偏激的。中国国家发改委城市和小城镇改革发展中心(CCUD)的一位主任谈及房价上涨时表示,要想遏制房子投机,还是要依靠市场的力量,政府应该允许房价上涨,房价涨到头就没人投机了。香港为什么没人投机房子?因为房价太高了,没人炒得起。”他表示,政府利用行政手段调整房价是将房价上涨收益转给了一部分人,比如兴建保障房。自由市场学派是主张让市场自由调节的,实际这种观点是有明显缺陷的,“房价涨到头就不涨了”,什么是头?这个头存在吗?这是明显被忽略的一点,中国老百姓有50多万亿的储蓄,哪里是头?这个话讲得太轻松了至于说,香港没人炒楼,那是不熟悉香港人炒楼的方式,就不谈了。自由市场不是万能的,尤其相对于有限资源条件来讲,更不是万能的,给了这个,就给不了那个,所以调节是必须的。

世界上哪个国家可以说,政府完全放弃调节作用,没有的。确保健康的市场秩序,这是世界各国政府的责任,中国也不例外。所以,对于房地产,不能总站在一个狭隘的空间里面去看问题,我已经讲过,这是一个宏观产业,链条太长,从政府到老百姓,都栓在上面,牵一发动全身,更要小心。

对于这样的宏观产业,如果用普通产业的标准和尺度去衡量,让其自由发展,未免太幼稚了。普通产业最多就是一个产业的兴衰,宏观产业则是一个国家的兴亡。

现在看来,能够让房地产稳下来,就已经相当不错了,这总比让市场大跌要好得多吧。其实,像日本房地产热那样的例子,无数人已经讲过了,中国几乎一点不差的在复制日本的轨迹,当年日本也是地产大热之后在世界上狂买资产,中国现在也是。当年日本人也不相信地产会崩盘,号称“日本神话”。这些资料尤其是其中的道理和逻辑,稍微看一下,在表达自己的过分自信之前稍微停顿一下,也许就能避免问题。

房价上涨=老百姓财富增加?

楼价上升是不是代表老百姓的财富,决定因素要看市场和形势,楼卖不出,这个财富等于零;其次是成本因素,如果楼价是升了,其他升得更快,你的财富在哪里呢?其实,资产价格与财富并无直接关系,与价格直接相关的是交易。

中国城市化的大势所趋,现在要求发展实体经济,怎么发展?既然有了城市化,有了一浪高过一浪的房价上涨,那么成本上涨就是无可避免的事情,对制造业的杀伤也无可避免。

苹果的主要代工厂商富士康是在中国下重本的制造商,但它现在也够呛。据说,富士康已经在中国生产基地安装了4万台机器人,以尽量减少雇佣的员工数量。来自富士康内部的人士说,目前富士康每年生产1万台机器人。富士康可能继续利用机器人取代员工,仅在昆山,富士康就裁减了6万名员工。这不是好事吗?开始搞科技了!不过有一点别忘记,中国的后边有印度。我们这个世界还有很多成本很低的国家,如越南、缅甸和孟加拉等国,包括富士康在内的制造业不会忘记这一点,所以他们都在大幅度加大对低成本国家的投资,那里才是他们的未来,不是中国。

中国经济现在最头痛的就是产业科技没跟上,产业转移却大规模发生了,制造业没能出精品,价格优势却失去了。今后看的就是中国能不能适应未来消费社会的节奏,从投资主导转向消费主导的社会,这是一场大变革,做的好,那么中国经济还有希望。

现在看,管理层正在尽全力向这个方向推动改革,但步履艰难,不容易。不理解的人,不明白的人,遍布各界,无非都还想着过去的日子,想着大把资金在手,这些都是投资型社会的特点,但这种日子正在走向结束。

一方面,纪律在加强,管制在继续;另一方面,社会发展导致的转型压力大增,不转也不行了,老路走不下去了。所以未来,中国走向一个消费社会:用正常的消费增长、用服务经济、用科技、用新市场空间,来代替投资和炒作、代替对数量和规模的追求、代替对增长速度的追求!

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