中国房产税还没来土地增值税先要立法了(图)
房地产增值税,究竟对我们个人买卖房屋有哪些影响?(图片来源:Smileus/Adobe Stock)
【看中国2019年7月30日讯】近日中国财政部、国家税务总局发布《土地增值税法(征求意见稿)》,主要涉及两方面内容,一是首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。这个调整,可能跟集体土地的管理改革有关。以后集体土地也将会变得可以交易。二是规定房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法,并将房企缴税的清算方式从“可清算”变更为“应清算”,要求房地产开发商自行清算,这就提高了纳税的准确性,也降低了征税的成本。
听到这个消息,很多朋友都不淡定了,因为最近十几年,房价上涨太多,很多房子都翻了几倍,这增值的空间非常的大,如果对增值征收重税,那么必然会引发收益下降。所以这个房地产增值税,究竟对我们个人买卖房屋有哪些影响?
其实大家的担心没有什么道理,土地增值税根本不对个人的房屋进行征收,之前我们其实就有,只不过是叫做土地增值税暂行条例,1993年就开始实行了。所以他也不是什么新鲜事物,之前的26年里,我们一直在向开发商征收,然后开发商把这个成本打包在房价里。所以你买新房的时候,其实就已经包括了土地增值税。这次最重要的影响,其实就是把集体土地加入了进来,也就是说对于农村老家有房的朋友,可能会有影响。未来集体土地也可能跟国有土地一样,进入流通市场。进行交易,只要有交易就会有增值。而增值的部分,就要交税了。
土地增值税,开发商一直在交,而且交的还不少,2018年,恒大,碧桂园和万科,分别土地增值税交了521亿元、139亿元和196亿元。
至于个人卖房者,是不交土地增值税的,但是大家也不要高兴的太早,二手房交易是要征收个人所得税的,卖房所得,都是你赚到的钱,这部分钱是必须要交税的。而且是差额的20%征收,假如你10年前花50万买的房,现在已经300万了,那么这250万的差价,就要交20%的税,也就50万。所以理论上税费其实也是相当重的。而个人所得税其实作用跟土地增值税是一个道理。并没什么本质区别。或者反过来说,也正是因为我们征收了个人所得税,所以也就不收土地增值税了。不过现在个税这块,现在也不是必选项,满五或者满二唯一住房可以免征个税,这就是鼓励大家长期自住。也为买房买的早,差价比较高的朋友,节省了不少税费。比如我们上面那个例子,10年前买的唯一住房,那么这50万的税费,现在是不收的,您就算省下来了。
不过有一种房子是不受这些政策保护的,那就是大家所说的公寓,其实他们的产权性质就是商住房,属于经营性质的,不算是个人住宅,所以他是要交土地增值税的,而且除了土地增值税,还要交普通增值税。然后个税也是不能少的。所以这种公寓,就是税上加税。看起来有利润,但是你把这些税费刨除掉之后,可能所剩无几。所以这也是为什么,我们不建议买商铺和买这种公寓的原因,这种房子买来其实就是出租获取现金流的,但是现在租金太低,普遍低于3%,还不如贷款利率,所以现金流是负的,你无法在出租中享受收益,而只能靠买卖赚取差价,但是他又属于经营性质,绝大多数地方没有社会福利,还商水商电,产权只有40-50年,而且还要承担非常高的税费。
所以流动性有很大的问题。看起来市值涨了,但是流动性其实更差。一旦你要卖的时候,就会发现,全是麻烦事。特别是有些商铺,商家为了促销,承诺你包租,每年6-8%的收益,这些其实都是坑,买来之后,租给他,他也给你租金,但是2-3年,跟你签合同的那个公司就肯定倒闭。然后你就再也租不出去,也卖不掉了。还没地方说理去。所以,这就相当于先涨价,再打八折,然后用包租的方式忽悠你接盘。我们一直强调,除非你能自己租出5%以上的房租,才能去投资这种商铺和公寓,包租的不算。
综合来看,土地增值税,虽然税率很高,从30-60%,四级累积税率空间,但是对大家的影响不大,土地增值税还是免交,但个税其实起到的作用也是一样的,而对于买的商住房公寓,土地增值税是要交的,但是跟之前也没有什么太大的区别,在老家集体土地上有房的可能会有影响,现在还仍然不确定。估计是为了集体土地交易铺路,未来这块变得可交易可流转应该是大概率事件。这对于老家有房的朋友,应该不是个坏事。
另外一个影响是,房地产上的税,一个一个都通过立法确定下来,那么对于最大的房地产税来说,就又推进了一步,未来其中的房产税,也必然会出台。这点大家还是要早作打算。房产税一旦出台,将彻底改变房子资产的性质,以前这个人很富的标志就是他有5套房,以后这5套房,可能会榨干他所有的收入,反而要了他的命。所以房产税已经是一个灰犀牛,他已经启动了,我们应该尽早的防范,保护好自己的财富。
责任编辑:辛荷
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