楼市去库存恐需10年，购房主力群体的人口规模在快速收缩。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年2月6日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）有分析指中国房地产市场衰退不会很快结束，楼市去库存恐需10年。同时，购房主力群体的人口规模在快速收缩，人口危机对经济也有深远的影响。
房地产市场持续衰退 楼市去库存恐需10年
中国房地产市场持续衰退，房屋销售萎靡不振，楼市房屋库存暴增，专家认为，现存的房屋和在建的房屋可能需要10年的时间消化掉，这不仅会影响到房屋的价格和人们对中国的经济前景的预测，还可能会对国际建材价格构成严重的冲击。
日经亚洲2月3日发表的一篇文章中说，由于中国出生率下滑和生活水平的提高，中国房屋需求正在继续萎缩，这将势必造成中国将大量的建材输往国际市场，从而对国际建材价格构成冲击。
文章指出，中国的住房过剩正在给国际大宗商品价格带来下行压力。期货市场上的钢筋和铜等主要住房材料的价格往往与房地产投资同步波动，房地产投资自 2022 年春季以来大幅下跌。
但世界对铜的需求还处于增长阶段，原因是电动汽车和其它环保产品的生产都需要铜。中国房地产衰退对铜价起到了抑制作用，这有助于全球脱碳努力，但世界对中国廉价建材出口增加持谨慎态度。
日经亚洲引用中国钢铁工业协会的数据说，2023年前9个月，中国45家上市钢铁企业中出现亏损或利润下降的企业占比高达80%。中国去年的钢铁出口高达9000万吨，同比增加了2000多万吨。这在一定程度上减缓了中国产能过剩的影响，但也加重了人们对国际市场钢铁价格下行压力增加的担忧。
随着房屋过剩问题日益严重，中国几乎所有城市的房价都在下滑，也就是中国网络上常说的“量价齐跌”。
由于中国房地产市场出现库存严重饱和，各开发商或房主都在竞相减价叫卖各自的房产。在2023年年底，中国的过剩房屋面积接近50亿平方米。
如果按一家三口100平米计算，中国现在过剩的房屋面积可以供1.5亿人或5000万个家庭居住。
自从中国的监管部门2020年开始对房地产行业实施去杠杆和消除债务风险的新措施以后，中国房地产业的建房热就已经开始冷却。但是由于销售不畅，库存房屋的数量在持续增加。2023年全年住宅销售面积为9.4亿平方米，比2021年15.6亿平方米的高峰暴跌40%左右。
并且，中国人扩大和改善住房面积的需求也趋于饱和。1978年，中国人的人均住房面积只有8平方米。过去40多年中，随着中国人收入和生活水平的提高，中国人兴起了“换大房、改善生活质量”的高潮，不过这个潮流目前已经结束。中国目前的人均住房面积已经增加到40平米，大体与日本和英国相当。
雅虎财经发表的一篇报道中引述国际货币基金组织（IMF）的报告说，中国对新建房屋的需求未来10年有可能下跌50%。中国房地产市场衰退持续的时间可能要超出人们预料。这个因素促使国际货币基金组织再次调降中国房地产市场需求的预测。
雅虎财经报道说，中国的人口在萎缩，城市化建设也在放慢脚步，由此引起的需求不振将让新建房屋很难被消化，不仅导致房屋库存的大幅度增加和房屋空置率的提升，而且还会有越来越多的烂尾楼。
美国财经媒体CNBC此前采访引述思睿集团（GROW Investment Group）首席经济学家洪灏，他认为中国的房地产市场正在面临长期的修正，而目前市场上的过剩房源可能需要超过十年的时间才能消化掉。
“如果你看看目前在建的房屋，我们有600万平方米的新房在建。按照这个销售速度，有可能需要超过10年时间才能将所有这些在建的房屋消化掉。所以，总而言之，我们要说的是市场修正可能要持续很多年，”洪灏说。
购房主力人口规模快速收缩
国际评级机构预测中国房地产市场2024年仍是缓慢下跌，这轮房地产调整周期参考日本，将会很漫长。
哈佛大学教授肯尼斯·罗格夫（Kenneth Rogoff）等人所作的一项研究显示，2020年，中国30多岁具有首次购房能力的人有2.2亿，但这个群体的人数预计到2035年会减少到1.6亿以下。
从数据层面来看，人口通缩正在加快，购房主力人群的规模在快速收缩。
根据中国房地产行业权威机构--中指研究院的研究，26-40岁是买房、置换房地产的主力，那么2024年买房主力人口规模减少503万。预测未来若干年买房主力人口变化规模，2025年继续减少603万，2026年继续减少904万，2027年继续减少1240万人，2028年继续减少1167万人，2029年继续减少1406万人，2030年继续减少1414万人。
人口危机对经济也产生深远的影响
中国官方数据显示，中国人口在2023年减少了208万人，延续2022年开始的萎缩态势。此前的数据显示，2022年中国人口比2021年末减少85万人。这是自1960年代初大饥荒以来，中国首次出现人口萎缩。
1月17日，中国国家统计局发布2023年度经济数据。数据显示，年末全国人口比上年末减少208万人。全年出生人口902万人，人口出生率为6.39‰；死亡人口1110万人，人口死亡率为7.87‰；人口自然增长率为-1.48‰。
中国去年的人口出生率为6.39‰，这也意味着再次创下历史新低。数据显示，2019年，中国人口出生率还在10‰以上，2021年则为7.52‰，“三孩”政策后2022年进一步下降到6.77‰，2023年人口出生率为6.39‰。
值得注意的是，中国官方数据存在水平的问题广为人知。本次公布的2023年出生人口和死亡人口数量同样遭到各界的质疑。
而作为中南海决策层的智库，国务院发展研究中心（国研中心）发布了相关预测报告。
国研中心最新发布的《中国发展报告2023》（下称“报告”）提出，近12年来，中国先后出现了劳动年龄人口达峰和人口总量达峰两个重大转折点，未来较长时间内将保持下降趋势。
报告认为，计划生育政策使中国生育水平下降更快。与其他国家相比，中国总和生育率从1971年的5.5下降到世代更替水平的2.1用了20年，东亚国家平均用时30年，世界平均水平从5下降到当前的2.3用了58年。
报告认为，未来一段时间中国总和生育率将保持在 1-1.5的水平，低于理论上2.1的世代更替水平。出生率延续降低水平将主导中国人口变化的长期趋势，预计未来年度出生人口约每十年下一个百万台阶。
报告认为，未来出生率可能将延续较低水平，主要原因有四个，一是结婚年龄延后，2010-2020年，中国初婚平均年龄从24.9岁升至28.7岁；二是年轻人生育意愿下降，育龄妇女平均打算生育子女数从2017年的1.76个下降到2021年的1.64个，其中“90后”“00后”分别仅为1.54个和1.48个，呈持续下降态势；三是育龄妇女减少，未来15年内15-49岁的生理育龄妇女规模年均减少286万人。四是不孕不育比例偏高。
有专家曾指出，中国正面临着远远超出北京当局和国际社会想像的人口危机。并指这一趋势将长期拖累中国房地产市场，而房地产市场是经济增长的重要引擎。
