杭州楼市最后的体面(图)
【看中国2024年3月22日讯】2014年年初,声称不差钱的德信,突然启动清盘活动,打响杭州楼市降价第一枪。
北海公园项目一夜降了3000元/平米。紧接着,莫干山路天鸿香榭里的巨幅广告震惊全国:直降6000元不余杭。
这一年的两会,连市长都不得不澄清,杭州楼市没有崩盘趋势。但天鸿之后,降价之声,在杭州楼市此起彼伏。现在,被视为炒房圣地的奥体,有房源直接从2.3万/平米,降至不到2万/平米。
价格松动并没能使成交放量。2014年7月,杭州楼市库存量突破了13万套。
楼市不行,急的不仅仅是地产商们。8月底,试水余杭、萧山及大户型取消限购后,杭州主城区也全面取消了限购,依然没有什么水花。
直到2015年底,G20峰会才成为杭州楼市的最佳广告。温州、台州,乃至上海江苏,都有人行色匆匆扑进杭州楼市里。售楼处到处是外地人组团买房的名场面:抄底杭州。
不到一年,杭州开发商纷纷封盘涨价。天量库存也被消化,杭州市区积压了六年的库存,第一次出现下降。
失落了五年的杭州楼市由此崛起。操盘手也意识到了,杭州楼市完全可以做成全国驰名商标,不用非得在自家一亩三分地里折腾。
前所未有的抢人浪潮,从杭州开始了。在那之前,人之于城市,是人口红利,是廉价劳动力,是取之不尽用之不竭的资源,但从那之后,人是六个钱包,是人才,是消费者。
十年一觉杭州梦。2024年3月14日,杭州再次全面放开了二手房限购。距离全面取消限购,仅剩下一步之遥。
1
2月,杭州二手网签2543套。无论环比还是同比,网签量下滑都在60%以上。怎么看,都不是一个很好的信号。
3月,市场好了一点。上周末,中介两天订单量700多套,网签量也有200多套。但看成交结构就知道,市中心成交量很差,大部分中介忙不起来:客户一定要深砍一刀,才能卖掉房子。
滨江区的凤雅钱塘上周出了一套135方,只要500多万。一位去年卖掉房子的业主庆幸自己逃过一劫,一年时间,同样的户型,降了170万。买家强势到,在签约之前,客户又要求房东买个车位送给自己。
杭州的房东们早已经集体破防。中介在推的观品最近一套194方高区的房子,广告语是:房东说只要你们来谈,不会让买家空手回。
十年前,13万套的库存就已经是天量了;现在,杭州二手房挂牌量已经超过了24万套。而这仅仅只是开始,2021年和2022年,杭州一共卖出了31万套新房。很多房子交付的一个月后,就要被挂牌了。
杭州过去几年的楼市狂飙,产生了一个甜蜜的烦恼:次新房,实在是太多了。
3月14日一早的政策,已经被认为是一枚重磅炸弹了。但在天量次新房面前,还是弹药量不足。很多房东感受到新政的温暖,高嚷着:出货,出货!
但买家情绪还是没有被调动起来,杭州住保房管官微上点赞最高的留言是:房子越来越俏了,我们再等等。
为什么全面取消限售的是二手房。杭州市住保房管局领导回答说,新房跟二手房在市场热方面有一点差异:新房市场相对比较好一点。
2
去年年底,杭州专门组织征求过地产商和市场人士们的意见。只有一些市场人士建议放开,都交给市场。但头部的一位开发商老板说:核心区暂时还是不能放开。
咨询了一圈,杭州最后还是决定暂时不放。毕竟,现在杭州楼市的面子,全靠几个核心区红盘撑着。
前几天,克而瑞发布了杭州新房去化报告,报告中提到新房平均去化率只有38%,环比下降了15个百分点。以万人摇一次次震惊全国的杭州,2月流摇率高达四分之三。
房子越来越难卖,产品越来越好,杭州房产的品质内卷,已经卷到了车库、大门和公区。主城区那些依然有倒挂的板块,是杭州最后的体面了。
杭州是房地产营销最好的城市。政府是最大的操盘手。其他城市只能叫宏观调控,只有在杭州,操盘手可以像外科医生一样,亲自微观操作。
去年亚运会前,操盘手百忙之中还要操心楼市。兴耀望阙项目,开发商没做好开盘的准备,但是领导等不及,要他们马上入市。亚运会前的楼市,就这样红火了一把。
3月,杭州新房最有面子的,是绿城绿汀春晓,销售说:我们有4500组客户摇号!
距离五公里之外的西溪公馆,当年曾经是6万人摇;一路之隔的翡翠城,最后一期也有2万人摇。而杭州眼下还能拿得出手的朗云、叠映里、棠前文栖府等6个项目,又集中开盘了。红盘一起上市,才能体现出这个城市的热火朝天。
郭德纲曾经说过:咱想让谁红谁就能红。这事太简单了。
总有一种力量让楼市砥砺前行。
3
朋友近日发给我一个杭州购房者的自述。
2017年,他总价300万买入西湖区第一梯队一套学区房,是从其他3个买家那里抢下来的。这之后,杭州楼市一路高歌。2021年,楼上同户型的房子,挂牌价600万加到800万,单价超过了10万。有买家已经付定金了,邻居又想卖850万,最后买卖谈崩了。
现在,小区在售房源,最低挂牌单价6万。要成交还得降价。他说,好消息是,我们幸运地触发了盈亏平衡点,至少还只是在亏损边缘疯狂试探;坏消息是:马上就进入亏损阶段了。
2020年和2021年进入杭州楼市的二手房买家,其实早已经亏损了。杭州豪宅标杆的壹号院,网签价最高的一套在2021年5月,11.63万/平米。这几个月,壹号院网大部分房子网签单价都不超过8万。
杭州第一学区房文鼎苑,58平米房子一度有过750万的网签。180平的大户型,也被拍卖到了1850万。现在,它的成交均价已经到了5.26万。甚至城市外围区域的新房买家,已经马上进入破发阶段。
以市北望海潮为例,当初新房均价3.27万/平米。这几天,有一套望海潮次新房89方西边套只卖到3.48万/平米。算上税费和持有成本,已经确定亏损。
财富风火轮不会一直向上了,很多人这两年也开始自洽了。上面那位说自己马上进入亏损阶段的网友,心得体会是:财富是流动的,财富是变化的,财富如过眼云烟转瞬即逝,那什么是相对可靠珍贵值得永恒追究的呢?我认为只有健康和爱。
月满则亏,谁都躲不过去。经济学第一课就说,价格是围绕价值波动的。没有永远的上涨,只有永远的波动。
责任编辑:宇真
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