美国纽约皇后区街道。（图片来源：JOHANNES EISELE/AFP via Getty Images）
【看中国2024年4月4日讯】（看中国记者高芸编译/综合报导）近日，美国纽约州皇后区再次发生霸屋事件，引发广泛关注。纽约一对夫妇价值93万美元的投资房产被两名涉嫌非法入住的人占据，而拒绝搬离的霸屋者竟反诉房主，理由是“非法驱逐”。据悉，房主花53万美元翻新的房屋被破坏，并已花费超4000美元律师费来应对这场官司。
据《每日邮报》（Daily Mail）报导，纽约一对夫妇朱丽娅・富尔曼（Juliya Fulman）和丹尼斯・库尔延德（Denis Kurlyand）投入53万美元，对位于皇后区牙买加地区湖木大道的投资房产进行了翻新，并成功为两个租赁单元找到了租客。然而，到了3月5日，他们的房产经纪人伊琼娜・巴尔迪（Ejona Bardhi）惊讶地发现，该物业的锁被擅自更换了。
在确定换锁未经授权后，巴尔迪返回房屋，透过窗户看到一名穿着连帽衫、手持电钻的陌生男子，巴尔迪回到车里准备报警时，几名男子从房子中出来，围住她停在房前的车。
巴尔迪：“他们试图把我吓走。”
当警察赶到现场后，两名涉嫌非法霸屋的男子兰斯・亨特（Lance Hunt，Sr.）和朗迪・L・弗朗西斯（Rondie L.Francis），声称他们从一月份就开始居住在那里，但无法提供证明，随后他们离开了这间房子。
面对这一情况，房主夫妇和巴尔迪原本计划换锁，但警方告诉他们，若进行更换，将面临被逮捕的风险。
这并不是无效的警告，仅仅两周后，皇后区的另一名房主，47岁的阿黛尔・安达洛罗（Adele Andaloro）因试图通过更换锁，将霸屋者赶出其价值100万美元的法拉盛房产而被逮捕。
次日，两名霸屋男子手持一份声称由巴尔迪签订的租赁合同，再次来到该房屋。而房主夫妇则向警方展示了所有权证明，和显示房产之前空置的带时间戳的视频。
随后，警察将这两名男子从房子里带走，房主更换了锁。进入房内后，这对夫妇发现他们新近翻修的居所已受损，包括木地板出现刮痕、墙壁被划坏，且屋里充满了大麻的气味。
然而，十天后，房产经纪人巴尔迪被送达法律文件，通知两名霸屋男子已将她、房主夫妇以及相关地产公司告上了法庭。3月22日，皇后区民事法院对两名霸屋者举行了一场紧急驱逐听证会，而代表房主的律师莫罗（Rizpah Morrow）请求法官开庭审理，理由是这些男子“实施了欺诈”，并指出霸屋者携带从公共纪录文件中匆忙拼凑、并用Photoshop编辑过的“伪造文件”。
库尔延德说：“他们找到了他们能找到的任何东西，然后全部拼凑在一起。他们呈交的租赁合同完全荒谬——合同签署日期是1月1日，开始日期也是1月1日。”
富尔曼补充说：“我不知道他们怎么会有脸出现在法庭上。”
霸屋者的律师大卫・哈里斯（David Harris）告诉媒体，他的客户向他展示了足够的证据，让他相信他们住在那里，包括租赁申请、租赁合同和手机短信。
据报道，双方将在本月5日再次出庭。这对夫妇询问法官，在案件解决之前他们是否能够让租客入住，法官回应称，这样做可能会使当前的情况变得更加复杂。到目前为止，房主夫妇在这场法律纠纷中已经花费了4000美元的律师费。
屋主吁立法解决根本问题
“这完全是荒谬的。”富尔曼对《纽约邮报》表示，“这些人实际上是闯入我的房子。作为房主，我们没有得到市府的保护，这对我们来说不公平。”
在纽约，霸屋者只需霸占一处房产30天，便能获得一系列法律保护，使得房产所有者难以将其驱逐。
库尔延德说：“可能需要几年的时间来驱逐一个非法闯入你房子的人？法律在哪？当你可以每隔几年就闯入别人的房子，享受奢华生活，为什么要辛苦工作支付租金或按揭？”
“有人闯入我的房子，我却在法庭上被他们起诉。”库尔延德气愤地说，“（政府）需要采取一些行动，因为问题正在恶化。人们正在利用这些法律，操纵法律，而我们束手无策。”
纽约“占屋者权利”是什么？
纽约州的擅自占屋者在居住十年后，可以在未经房主许可的情况下主张继续留在该物业的合法权利。然而，在纽约市，一个人只需在该房产停留30天，即可主张占屋者的权利。
为什么摆脱霸屋者这么难？
擅自占屋者一旦有合法居住权，就被赋予广泛的权利，因此很难将他们驱逐。
什么情况算是霸屋者？
成为霸屋者的情况包括：租户拒绝支付租金、前房主的亲戚拒绝离开该房产，甚至是陌生人进入该房产并从未离开。
业主如何摆脱霸屋者？
业主必须首先发送10天的驱逐通知，如果该命令被忽视，则必须向法院提起诉讼。如果得到法官的批准，业主可以获得传票，并让治安官驱逐霸屋者。
房主如何保护自己免受霸屋者的侵害？
南卡罗来纳州阿波罗物业集团（Apollo Property Group）首席执行官马修・贝尔（Matthew Bell）在接受《福克斯商业频道》采访时表示，虽然房主无法完全阻止霸屋者，但可以采取一些措施，减少房屋被入侵的可能性。
“我通常会在空置房产上张贴‘禁止入内’的标志，因为这明确了一个法律声明，授权执法部门拘留并赶走任何不属于该物业的人。”贝尔说，确保锁好门窗，或用胶合板封起窗户（取决于地区）。
贝尔继续说：“感应灯是一种廉价但有效的威慑手段，它使得任何人想要在不被发现的情况下进入你的房产变得更加困难。”
另一个有效的策略是与当地执法部门打交道，“特别是夜班的。”贝尔补充说，“确保他们知道你的空置房产在哪里。”
有“反霸屋猎手”之称的弗莱西‧谢尔顿（Flash Shelton）也给房主们提出建议。他表示，房东需要安装视频监控和报警系统；在寻找租客过程中，应聘请信誉良好的租赁代理公司，并且要亲自查验租客的背景。
面对霸屋者时，谢尔顿建议，首要的是报警，并确保家人安全，让他们远离现场。如果警方无法提供帮助，房主可联系他的公司进行后续处理。
佛州已立法取消“占屋者权利”
佛州是全美国第一个直面解决霸屋问题的州，上月底，佛州州长已签署了一项法案，取消了擅自霸屋者在该州的权利，并加大了对违规者的惩罚力度，法律将于7月1日生效。
该法案规定，非法霸屋者将面临刑事指控，并允许房主提交一份宣誓书，证明自己合法拥有房产。
根据新法律，如果擅自霸屋者无法出示房主授权其居住的文件，房主现在可以要求警方立即将他们赶出去。加大对非法占屋者的惩罚力度，包括对损坏房屋的非法霸屋者处以二级重罪，对欺诈性出售或租赁房产的人处以一级重罪。
