李强召开会议讨论房地产 “国家队”大举入楼市(图)
李强召开国务院常务会议讨论房地产。(图片来源:Adobe stock)
【看中国2024年3月23日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)中国国务院总理李强3月22日主持国务院常务会议,讨论房地产市场的问题。央企和国企市场份额超六成,但经济学家指出,中国楼市萎缩趋势将至少持续到2025年底。
李强召开国务院常务会议讨论房地产
据中国官媒报道,中国国务院总理李强3月22日主持国务院常务会议,会议包括听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报等。
会议提出,房地产产业链条长、涉及面广,事关经济社会发展大局。
会议决定,“要进一步优化房地产政策....进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效....促进房地产市场平稳健康发展。”
央企和国企在房地产市场的份额超六成
近年来,中国房地产发生重大变化,房地产开发商陆续爆发债务危机。目前,房地产业仍在持续洗牌,由央企和国企组成的“国家队”在抢占房地产市场份额。
3月21日,中国房地产权威研究机构--中指研究院发布《2024百强企业研究报告》显示,刚过去的2023年,百强房企格局持续生变,央企国企市场份额提升,行业盈利持续下滑等。
报告显示,2023年,全国商品房销售额进一步降至11.7万亿元(人民币,下同);百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米,同比分别下降5.8%、7.4%。
销售不振,行业盈利空间也持续收缩,去年百强房企营业收入均值395.1亿元,同比增长7.4%;但受结转成本等因素影响,净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元;同期净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%,盈利能力有所下降。
一个鲜明特点是,央企国企市场份额不断提升。因央企国企集中布局在一二线城市,加上融资成本低等优势,2023年百强房企中,央企国企销售额占比提升至66.5%,较上年提升3.3个百分点。近两年,央企国企拿地同样较为积极,后续市场份额有望继续提升。
虽然销售格局不尽相同,但在投资风格、产品打造等方面,各大房企特征趋同。报告显示,去年百强企业进一步向一二线核心城市聚集,新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%,一线城市占比21.0%,三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。
不同房企的偿债能力也出现分化,部分央企国企、民企受益于销售融资俱佳,流动性持续改善;部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击现金减少较快。2024年,百强房企到期债券余额超7700亿元,其中信用债占比69%、海外债占比31%,流动性压力仍在。
中长期来看,受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响,房企单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模,利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板。未来,面向新周期如何维持有利润的发展,成为百强企业必须面对的课题。
楼市萎缩趋势将至少持续到2025年底
中国楼市不振继续拖累中国经济复苏步伐,有经济学家预测,中国楼市将在今年进一步萎缩,幅度将超过去年,这样的趋势将至少持续到2025年底。
据新加坡《联合早报》3月21日报道,恒生银行首席经济学家王丹3月20日在国际金融论坛一场线上学术对话会上称,住房问题给中国经济挖了一个大坑,而这将成为中国今年拉动消费的最大阻力之一。
中国国家统计局数据显示,中国2023年全年房屋竣工面积同比增长17%,但同期的商品房销售额下降6.5%,房地产开发投资下降9.6%。
王丹指出,房屋竣工面积的增长远远高于住宅新投资和销售,是房地产投资和销售萎缩的关键指标。她说,这样的形势过去两年一直存在,预计今年的收缩幅度会扩大。房地产开发项目在过去一年竣工进度加快,导致市场住宅库存量过剩,特别是在三四线城市。“当房地产陷入低迷时,价格预期已经相当疲软,再加上市场供过于求,我真的很难看到有什么办法可以扭转这种局面。”
王丹预测,受抑制的住房需求可能在2025年底出现拐点,超过住房供应量。
出席同场活动的瑞银投资银行首席中国经济学家汪涛,认同房地产是中国经济今年面临的最大逆风。
汪涛指出,中国今年前两个月的经济数据强于预期,但一些市场高频数据,如整车货运流量、建筑项目复工率等并不那么乐观,表明中国新年假期后经济增长势头已开始放缓。
她说,中国新年假期后至3月以来的高频数据显示,中国房地产销售比一年前下降约45%至50%。“我认为房地产的下行压力,和对其他经济领域的负面影响仍然非常严峻。”
汪涛认为,中国的政府政策更侧重于供给端,而不是需求端。消费仍应该是今年中国经济的主要引擎,房地产市场持续低迷将削弱民众消费信心,过剩储蓄无法被释放,拖累经济复苏的动力,要实现5%左右的增长目标相对来说雄心勃勃。
汪涛指出,要达到目标不是不可能,前提是房地产短期内必须趋稳,销量和价格跌幅分别维持在5%和10%以内。“如果这样,消费者信心可能会继续疲软,但不至于跌下悬崖。劳动力市场和家庭收入的适度增长,消费才有望温和复苏。”
国际货币基金组织(IMF)驻中国首席代表巴奈特(Steven Barnnet)在对话会上指出,中国房地产市场过去几年的规模调整是必要的,但由于房地产是中国经济的一大支柱,上下游产业占经济总量的五分之一,当局如何在调整过程中将成本降到最低至关重要。
主要的70个大中城市房价仍继续下跌
中国国家统计局3月15日发布数据显示,2月份,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比和同比继续下降。
新房方面,2月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同。其中,北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%,上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%,降幅与上月相同。
二手房方面,2月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%,降幅比上月收窄0.2个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%,降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月收窄0.1个百分点。
从房价变化个数看,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有59个和68个,新建商品住宅房价下降城市数量比上月增加3个,二手住宅房价下降城市数量与上月持平。
据路透社报道,中原地产分析师张大伟表示:“今年需求、购房者收入和信心的恢复需要时间。”他预计3月份一线城市的房价将小幅上涨。
中国官方1月份启动了“白名单”机制,要求国有银行增加对住宅项目的贷款。上海和深圳等更多大城市也放松了限购措施以吸引购房者。但是,尽管有救市措施支持,房地产市场仍在萎缩。
ING大中华区首席经济学家Lynn Song表示:“房价下跌将产生负面财富效应,对消费构成阻力。”
“包括取消限购、房地产项目白名单以及2月份下调5年期贷款优惠利率以帮助降低抵押贷款利率等措施,都是朝着正确方向迈出的一步,但可能仍需要进一步的支持政策。”
中国上个月宣布有史以来最大幅度的基准抵押贷款利率下调,以支撑陷入困境的房地产市场。
李强总理在3月初作政府工作报告时承诺,要采取有针对性的措施稳定房地产业,同时为“合理”项目提供融资。
华宝信托经济学家聂文表示,3月份一线城市销售将有所改善,但整体房地产销售能否触底仍有待观察。
来源:看中国
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