中国房企加速破产 这两年买房子要格外当心(图)

2019-07-25 06:55 作者:齐俊杰 桌面版 正體 0
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并购 公司 企业
今年开发商的资金链格外的紧张。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2019年7月25日讯】《时代周报》发布消息,通过在法院公告网查询的方式发现,今年仅仅7个月,已经有271家房地产公司破产,其中以三四线城市的中小开发商为主,而且理由基本都是无法清偿债务。有人问了,今年死掉271家开发商,那岂不是开发商要灭绝了?其实这个担心完全没必要,因为中国的开发商有的是,像牛粪一样多。2016年时候就有媒体统计,中国的房企差不多有10万家。所以死掉几百个只是毛毛雨,而且每年几乎都得死掉几百家,这到不必太大惊小怪。只不过今年死掉的开发商多了那么一些,快了那么一点,主要是因为今年开发商的资金链格外的紧张。

一般来说,房地产企业是高负债经营行业,全靠资金周转,融资渠道要么是银行贷款,要么是企业发债,要么信托私募,只有有实力的开发商才能去海外发债,最后一招就是民间借贷,通过高利贷周转资金。而绝大多数的中小开发商,最后就死在这个高利贷上面。这一波地产行情是从2016年开始的,那时候大家都是扩张期,大量的发债融资,而债务周期一般都是3年,也就是说今年也就开始出现到期潮。这些开发商正在如热锅上的蚂蚁,到处找钱还债。

但是就在这个节骨眼上,政策却反向撤力。最近房地产融资频频收紧,先是5月中旬23号文件申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作;5月底又有消息说部分房企的公开市场融资可能会被加以限制。不过光说说是不够的,6月房地产集合信托募集资金依旧超过了600亿元,所以到了7月,多家信托公司收到银保监窗口指导,要求控制房地产信托业务规模,规模严控下未来房地产信托规模增速或将有所下降。

另外,今年地产的发债量一开始也是很猛的,但5月份之后开始回落,5月地产债发行量环比减半,6月继续减少只发了172亿,比去年少了一半还多。从信用主体来看,也进行区别对待,AAA级主体发债比较顺利,AA+的主体,净融资规模都是负的,也就是说新发的债券,不够偿还之前债务的。AA级以下的就更是惨淡。

第三条路就是封杀海外融资,本来大家指着老外的钱续命,今年前六个月房企海外发债491亿美元,同比增加了26.7%,净融资291亿美元,也就是除了还掉之前的,还能剩下这么多,用于补充资金。不过,近期发改委又对房企发行境外债提出新要求,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,且这些债务要在备案登记材料中列明详细信息,部分非标准化融资有可能因为不能提供相关信息而难以纳入置换范围。在新的募集资金用途要求下,房企境外债融资的新增规模将受限。也就是说,海外融资你只能用来借新还旧。再想多拿钱已经是不可能了。

综合来看,房地产融资正在持续收紧,对于开发商而言,兑付的量越来越多,但是能够拿到的融资越来越少,而且从发债的利息来看也不便宜,根据海通证券的研究,央企开发商还是政府亲儿子,他们的融资成本最低仍然只有5%左右,民营企业大开发商,比如万科,远洋,就得在5.3%以上,再差一点的比如富力,碧桂园等就得到5.7-6.5%的这个区间,有6家大开发商融资成本甚至超过了7.5%,包括我们熟悉的恒大,泰禾,时代中国和荣盛发展等。至于那些不入流的小开发商,融资成本可能超过15%,甚至超过20%,所以死掉只是早晚的事。

未来必然是一个大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的时代,这两年开发商破产明显加快了,所以这也就要求我们购房者,要擦亮双眼,买房子的时候一定要小心再小心,有很多项目烂尾,或者盖完了拿不了销售证,甚至有的开发商直接卷款跑路,房子还没盖完就破产了。

又或者因为资金紧张偷工减料。跟样板间和合同约定严重不符。这种事情会越来越多的出现。所以收房的时候要格外谨慎。另外,从自身安全考虑,如果非要买房,也尽量选择一些大开发商的产品,而且尽量买现房,不要买期房。三四线城市,小开发商的期房就更不要买。

至于房价方面,现在开发商只有一条路,那就是降价促销,尽快回收资金,所以都会要求尽快的新房上市销售,并给出折扣吸引全款买入,尽早回笼资金,所以开发商在饥饿的状态下,价格是有下降可能的。但他们也熟知房子买涨不买跌的道理,所以也不会明目张胆的降价,肯定是变换其他方式,比如送面积,或者送精装的方式来降价。

特别是在三四线城市,这样的新房会越来越多。一线和三四线,新房价格基本停涨。但二线现在还不好说。随着人口的持续流入,二线城市可能成为大开发商的主战场。原来大家都说京沪深永远涨,现在不提了,又开始强调苏杭永远涨,足以说明心态的变化。

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